必見！住宅ローンが払えなくなる前にリスケジュールをすることで家が守れる

せっかく購入した持ち家です。できれば任意売却や競売にかけたくない。しかし、住宅ローンを支払うことが難しい。このような場合、ただ指をくわえて何もしなければ、競売という最悪な状態に発展してしまいます。

競売はメリットが一切なく、できるならば避けた方がいい手段です。競売になるくらいなら任意売却をした方がいいのですが、住宅ローンがまだ支払えている状態でしたら、債権者である金融機関にリスケジュールの交渉をしてみるというのも、家を守る一つの手段です。

任意売却をどうしてもしたくないのであれば、まずは金融機関へ行き、リスケジュールの交渉をしてみましょう。今回はリスケジュールをすることでどのようなメリットを得ることができるのか解説していきます。

相談するのが気まずい金融機関

よくある誤解として、「住宅ローンの繰り上げ返済は可能だけれども、返済期間の延長はNG」というものがあります。

しかしながら、中小企業金融円滑化法（モラトリアム法）が制定されて以降、金融機関は、住宅ローンの延長の交渉にのってくれやすくなりました。

住宅金融支援機構や多くの銀行が、現在でも住宅ローンの延長などの取り組みを継続しています。

何年程度のリスケジュールに応じてくれるのか？

35年を超えない範囲がリスケジュール可能

まず、リスケジュールで何年延長できるのか、明確なルールはありません。ただ、一般論としてローン返済期間が35年を超えない範囲であれば、金融機関は延長を認める可能性があります。

たとえば、25年ローンを組んでいた場合、5年～10年の住宅ローン延長が認めてもらえる可能性があるわけです。そのため、30年ローンを組んだ場合、5年間まで延長できる可能性があります。

年齢制限に注意

返済期間のリスケジュールについては、35年を超えない範囲であればリスケジュールが可能であると前述しました。

しかしながら、完済時の年齢も考慮されます。

たとえばですが、完済年齢が「75歳まで」と定められている銀行の場合、75歳を超えて住宅ローンの延長をすることはできません。

現在の年齢が55歳、20年で住宅ローンを組んでいて、残りのローンが15年の場合、延長することのできる期間は最長で5年となります。

住宅金融支援機構は最長15年の延長が可能

住宅金融支援機構の場合は、住宅ローンの契約年数に関わらず15年の延長が可能です。

35年以内で延長をする場合について

しかし、返済方法の変更の手数料として5,250円と追加保証料が発生します。

35年を超える延長をする場合

条件は決まっており

• 年収倍率（年収／年間返済総額）が4倍以下
• 収入月額が（世帯人数×64,000円）以下
• 住宅ローンの年間返済総額が年収に対して表の割合（返済負担率）

このような場合、35年ローンを超える延長が可能です。

住宅金融支援機構のフラット35は、延長を認める要件が明確に決まっており、わかりやすくなっています。民間の金融機関の場合はルールが公開されていないので、金融機関へ何度か足をはこび、事情を説明して担当者と交渉をしていかなければなりません。この点では、住宅金融支援機構の方が明瞭です。

住宅ローンの返済期間を延長するデメリットはあるのか？

上記のようなデメリットがあります。金利や追加担保については交渉次第で引き上げを止めることができ可能性があります。しかし、優遇金利は確実になくなると考えてもらって結構です。

このデメリットを考えて、住宅ローンをリスケジュールした方がメリットはあるのか、ないのかを考えるといいでしょう。

また、5年の延長だと、毎月の返済額がそこまで減らないについては、ネットでシミュレーションすることができます。

→住宅保証機構の「住宅ローンシミュレーション」

あらかじめ確認することができますので、事前に確認をして選ぶリスケジュールを考えるといいでしょう。

たとえば、住宅ローン残高2000万円、ローン残り20年、元利均等方式、固定金利3％の住宅ローンを5年間リスケジュールすると、毎月の返済金額が11万円から9万5000円、つまり1万5000円の減額です。

これで生活が楽になるのであれば、リスケジュールをするメリットはありますが、総返済額が多くなるなどを考えた場合、利用すべきか、利用しないべきか考える必要があります。

リスケジュールのデメリットと誤解されているもの

リスケジュールをすることでデメリットとして被ると誤解されているものがいくつかあります。

リスケジュールをして返済期間を延長すると個人信用情報に傷がつく（ブラックになる）

まず、リスケジュールとは返済期間の見直しであり、それをおこなうことで個人信用情報に金融事故として残ることはありません。

そのため、2～3ヶ月程度、滞納をしてからリスケジュールを申し出た場合は、延滞を起こしているので、金融事故を起こした人物として個人信用情報にのります。リスケジュールをしたことと、個人信用情報のブラックリストに載ったこととは因果関係はありません。

リスケジュールで返済期間を延長すると、団体信用生命保険が効かなくなる

団体信用生命保険ですが、住宅金融支援機構では「団体信用生命保険の保障は70歳まで」であり「住宅ローン延長時の完済年齢の上限は80歳まで」とずれがありました。

そのため、住宅ローンを延長して70歳を超えてしまった場合に、団体信用生命保険の対象から外れて、空白期間が生じるという時代があったのです。つまり、住宅金融支援機構の変な制度のせいで、リスケジュールをしたら団体信用生命保険が効かなくなるという誤解が生じました。

相談することで、住宅ローン返済を一時猶予してもらえるケース

住宅ローンのリスケジュールの方法として、返済の一時猶予があります。

一時猶予とはいいましても、一定期間金利だけを支払い元本の返済を猶予してもらうというものです。

一時猶予期間は6ヶ月～1年

2年、3年と猶予を求めてもらうには、個人再生という債務整理を利用するといいでしょう。

個人再生を利用しない場合、あくまで一時的に資金繰りに困っている場合の応急処置として考えるべきでしょう。

たとえば、毎月11万円支払っていたところ、一時的に3万円（金利が2万円）にしてもらうというものです。

一時猶予のリスケジュールの注意点

一時猶予を利用する場合の注意点として、返済期間の延長は前提としていません。

ということは、毎月11万円支払っていた場合、一時的猶予期間後は毎月13万円の支払いとなるわけです。

もちろん、返済期間の延長と合わせた交渉も可能ですが、返済期間の延長と一時猶予の2つを交渉テーブルにのせると、交渉のハードルは高くなります。

住宅金融支援機構は、最長3年の据置があります

住宅金融支援機構（フラット35）の場合、特例があります。

原則として、病気やケガにより返済が困難になった場合、一定期間の返済を減額して、その分は減額期間満了後に、返済額を増額させて追いつく、必要があります。

住宅ローンの返済期間が最長15年に延長され、最長3年間は元金の返済を猶予してもらい、利息のみの支払となります。また、猶予期間中の利息については、約定金利よりも低い金利が適用されます（マイナス1％程度）。

かなり、利用者に有利な条件となっています。

借り換えとリスケジュールについて

リスケジュールの方法以外に住宅ローンの借り換えという方法があります。

原則的に、金融機関の場合、借り換えは、元から組んでいる住宅ローン期間の範囲でしか借り換えをすることができません。25年の住宅ローンを組んで残り10年なら、借り換えをしても10年以内のローンしか組むことができません。

つまり、リスケジュールを狙っての借り換えは不可能であり、できるのは金利の引き下げのみです。

金利が下がれば借り換えをするべきか？

現在、利用している金融機関にリスケジュールを相談したとしても「金利の引き下げ」には応じてくれません。変動金利で契約をしているのであれば、金利が上がる可能性もあります。

それならば、金利が下がる、たとえ、0.1％でも金利が下がるのであれば借り換えた方がいいのではなかろうか？　と考えるかもしれませんが、実際のところそうではありません。

住宅ローンの残高が仮に2000万円あった場合、借り換えの諸経費のみで50万円～100万円かかるケースもあります。

借り換えの諸経費例

住宅ローン残高2000万円の場合

借り換えに関しては1％以上金利が下がるのであれば、積極的に検討してもいいのですが、0.1％程度では前払いしなければならない諸経費の費用が大きくなり、借り換え効果というのは少なくなるといえます。

諸経費より、借り換え効果の方が大きければ、借り換えを検討してもいいかもしれません。

借り換えと合わせて返済期間を延長できる

一部の金融機関では、借り換えと合わせて住宅ローン延長を認めている場所があります。

住宅金融支援機構の場合、借り換え後の住宅ローンの返済期間は、最長で「35年－経過年数」まで延長が可能です。

ただし、完済時年齢の制限があります。現在の住宅ローンの年数に関係なく、借り換えによって最大35年のローンを組むことができますが、完済時の年齢が80歳を超えてはいけません。

まとめ

住宅ローンを組んで返済することができなくなる場合、まずは債権者である金融機関に相談をして、リスケジュールをするという方法があります。

そして、一時的に元本据置ですが、通常は6ヶ月～1年程度ですが、住宅金融支援機構の場合は最長3年まで延長が可能です。

また、リスケジュールの他に借り換えという方法も検討することができますが、借り換えをするためには、諸経費が発生するので、その辺を考えずに借り換えをした場合、多額な経費がかかったわりに、住宅ローンの負担が楽になるというわけではありません。