任意売却後にも自宅に住み続けたい！リースバックと親子間・親族間売買とは？

任意売却をしても自宅に住み続ける方法はあるのでしょうか？

あります。家族や知人の協力があれば、可能です。

本当ですか？

親子間売買やリースバックという方法があります。つまり、任意売却をしても自宅に住み続けることはできます。

今回は、任意売却をしても自宅に住み続けることのできる親子間売買、親族間売買、そしリースバックという方法を紹介します。任意売却をしても住宅に住みたい方は参考にしてください。

任意売却で家族や知人に売却する方法

住所ローン破たんをしても、多くの方は「自宅に住み続けたい」と考えます。

仮に競売になってしまった場合、購入者には引渡命令を行使する権利があります。そのため、前所有者を強制執行により比較的簡単に立ち退きをさせることができます。つまり、競売になってしまった場合、自宅に住み続けることは不可能です。また、買戻しもほぼ不可能といって過言ではありません。

競売を避けるには任意売却です。ですが、任意売却をした後に自宅に住み続ける方法はあるのでしょうか？

結論からいえば、あります。任意売却後であっても自宅に住み続けることは可能です。

その方法の1つが家族や親族に住宅を買い取ってもらう方法です。

この方法を利用することで、家族から賃貸という形で住宅を貸し出してもらい、住み続けることができます。将来的に資金に余裕ができた場合、買い戻すことも検討することができるでしょう。

これを、親子間売買や親族間売買と呼びます。

親子間、親族間で任意売却を成立させて、抵当権の抹消を債権者が認めれば、その後、親や親族などから賃貸として住ませてもらうことで、住宅ローンに縛れることなく同じ住宅に住み続けることが可能です。

理論上可能であるという話であり、銀行などの住所ローンを融資してくれるかどうかという問題があります。

家族・親族間の任意売却はハードルが高い

家族・親族間の任意売却は不可能ではありません。実際に全国住宅ローン支援・任意売却支援協会にて親子間売買で問題が解決した事例が紹介されています。

しかしながら、実際には親子間売買での任意売却を成立させるためには、多くのハードルがあります。

債権者の許可を得ることが難しい

住宅ローン付きの住宅には、抵当権が付いています。

しかし、任意売却の買い手が家族・親族になると話は変わってきます。

住宅を売却してローン返済するという意図よりも、「住宅ローンを返済せずに住宅に住み続けたい」という意図の方が露骨に見える場合などは反対されてもしかたありません。

当然ですが、親子間・親族間の売買とはいえ、債権者へのローン返済のために売却するので一般の不動産市場価値よりも安い価格での売却では債権者は納得しません。

つまり、任意売却において親子間・親族間売買は、家族や親族が不動産の一般市場価値で買い取ることが大前提になります。

親子間売買では、住宅ローンを組むのが困難

親子間売買のパターンでは、子供が住宅ローン破たんを起こし、住宅を売却に出して、親が売りに出された住宅を買い取るケースが多くなります。

つまり、ほとんどの金融機関では、親子間での売買や兄弟などの親族間の売買に対して融資をしません。悪用しようとすれば、住宅ローンとして融資したお金を別のことに使われてしまう可能性があるからです。また、不当に安く、もしくは高く売買されてしまう可能性もあるからです。

住宅ローンを組むための対策方法

親子間売買や親族間売買において問題となるのが、融資の難易度が高いということです。そのため、住所ローンを融資してもらうためには、事前に準備をしたり、親子間売買の実績があったりする任意売却の専門業者に依頼をするようにしましょう。

上記の3つの方法は絶対におこなうべきものです。それでも住所ローン審査が確実に通るとは断言できません。そのため、任意売却の専門家と相談と打ち合わせをする必要があります。

金銭的に余裕があるのであれば「住宅ローンに頼らず現金で買い取る」という手段があります。融資に頼ることなく買い取ることができるのであれば、住宅ローン対策をする必要はありません。ただ、現実的に難しいでしょう。

注意点

親子間売買をしたいがために、むやみやたらに銀行や信用金庫に申込をしている方がいます。その場合、高い確率で断られてしまいます。なぜなら、親子間売買・親族間売買は難易度の高い売買の方法なのです。任意売却の専門家を頼らずに独学で成立するほど簡単で安易な取引ではありません。

そのため、親子間売買を考えている場合、自分で金融機関に相談をしに行ったり、融資の申し込みをおこなったりすることは絶対にやめた方がいいでしょう。任意売却の専門業者と相談をして、決めていくことが重要です。

買戻しの契約は事前に入れておくべき

ただ、この買戻しを想定している場合、注意をしなければなりません。

任意売却でいう買戻しとは、住宅ローン返済が困難になり住宅をいったん手放し、親族や友人などに買い受けてもらい、第三者名義にした上で、後から買い戻す方法です。

そのため、経験や知識の豊富な専門業者に仲介してもらった上で、親族・友人・知人と話し合いをして決めていくことが重要です。

親子間売買・親族間売買のメリット・デメリット

親子間売買・親族間売買のメリット・デメリットについて紹介していきます。

メリット

親子間売買・親族間売買のメリットは下記のとおりです。

• 愛着や思い出、そして思い入れのある自宅に住み続けることができる
• 引っ越しをしないですみ、引っ越しの手間や費用がかからない
• 毎月の返済負担額が少なくなるケースが多い
• 親子間・親族間の取引のため、外部に経済状況を知られる恐れがない

デメリット

親子間売買・親族間売買のデメリットは下記のとおりです。

• 融資してくれる金融機関が少ない
• 親の自宅を子供が買い取った場合、子供が自分の家の住宅ローンを組みづらくなる
• 親子間トラブルを巡る詐欺などトラブルが多い

あえて競売にして親子間売買をする方法

この方法はあまり現実的ではありません。そして、非常にリスクのかかる手段です。

債権者が親子間売買に納得せず、任意売却ではなく競売になってしまった場合「親族、または友人・知人に競売で落札してもらう」という方法があります。

実際問題、親子間売買・親族間売買は困難

そのため、相談に乗ってくれる親族・友人・知人としっかりと話し合うことが重要になります。

リースバックを利用して任意売却後も賃貸で住み続ける

任意売却をした後も同じ住宅に住み続ける方法として「リースバック」というものがあります。

住所ローンが払えなくなり、競売か任意売却の2択になったとき、リースバックをすれば現在の住宅に住み続けることができると提案をする業者が増えています。ただし、リースバックは重要に条件があります。

その点は、注意をしてください。

リースバックで住宅に住み続けることができる仕組み

任意売却後に自宅に住み続けようと思った場合、前述の親子間・親族間売買などの身内に買い取ってもらうのが一般的です。親族が相手であれば、売却後も賃貸などの形で自宅に住ませてくれる可能性も高くなります。もちろん、将来的に買戻しの約束もしやすくなります。

しかし、親子間・親族間売買の場合は、買主側は住宅ローンの融資を受けることが難しく、現金一括での購入となるケースが多くなります。また、そもそも買受人を引き受けるほど余裕のある親族がいないケースもあります。

そのような場合、不動産リースバックを利用することができます可能性があります。

リースバックで任意売却する仕組み

売却の相手は、リースバックの専門業者や任意売却業者が提携している不動産業者・個人投資家の場合もあります。

この仕組みであれば、住宅を任意売却することで債権者への返済もできるうえ、賃貸として、自宅に住み続けることができます。そのため、引越しをする必要はありません。ただ、所有権を失うだけです。

リース料金の相場について

親族間売買とは異なり、業者や投資家を相手にリースバックをする場合、相手にもメリットがなければ成立はしません。

たとえば、通常売却よりも売却価格が下がる可能性があります。住宅の買主は「元の所有者に貸さないといけない」という制約がありますので、その分、安く住宅を買受けたいと考えます。

また、リース料、つまり家賃が割高になる場合もあります。

相手が一般の不動産投資家であれば、周辺の賃貸相場で貸してくれるケースもありますが、リースバック専門業者の場合、年間のリース料金は売却価格の1割程度が相場であるといわれています。

たとえば、リースバック専門業者に1000万円で住宅を売却した場合、今後もその住宅に住み続けるためには、年間100万円の賃料が必要になります。

この場合、10年間、リース料金を支払って住み続けるのであれば、長期的には損をすることになるでしょう。

住宅ローンと比べると月々の負担額は変わるのか？

不動産リースバックをすると固定資産税や維持管理費などが発生しなくなりますので、負担は軽くなるでしょう。

しかし、物件の評価額があまり大きく下がっていなければ、支払額は変わりません。もしリースバック業者への売却価格が2,000万円だった場合、リース料金は住宅ローンよりも多くかかる可能性があります。

住所ローン債務者に支払い能力がないと、不動産リースバックは厳しい

不動産リースバックの仕組みは、住宅ローン債務者の救済サービスではありません。

本来は、住宅を売却して現金に変えたいけど住宅を手放したくない、という方が対象のサービスです。

そのため、賃料は特別安いわけではありません。リースバックは短期的にリスクなくお金を作るのがメリットであり、長期的に利用し続けると損をする仕組みです。

具体的には、オーバーローン状態、債務超過のときです。オーバーローン状態での任意売却では、原則、リースバックは難しいといわれています。

なぜなら、オーバーローンの場合、任意売却後も債務者には住宅ローンの残債務の支払い義務が残ります。住宅ローンの残債が1,500万円、住宅の売却価値が1,000万円の場合、任意売却後も500万円の債務が残ります。

この場合、住宅の売却価格の決定権は債権者である住宅ローンを融資した金融機関にあります。そのため、売主（所有者）ではなく、住宅ローン債権者が「その価格で売却していいよ」と許可しない限り、売却することができません。つまり、抵当権が解除されないのです。

一方で、住宅ローン残際があっても、住宅の売却により残りローンを完済できる場合には、特にリースバックに支障がないケースもあります。

リースバックでは買戻しをすることが可能か？

将来、優先的に住宅を買い戻す権利である、再売買の権利をさだめて、契約書に盛り込んでおけば、買戻しは可能です。たとえば、リースバックの専門業者である不動産リースバック業者の場合、売却時の1～2割増しの価格を支払えば、買い戻すことが可能です。

もちろん、業者としては、買戻しの際に利益がでなければ意味がありませんので、任意売却時の値段よりも買戻しの値段の方が高額になるケースがあります。

ただ、現実問題、買戻しをするよりも、引越しをしてしまった方が安価で済みますので、買戻しをするというケースは多くありません。

まとめ

任意売却後に住宅に住み続ける方法として、親子間・親族間売買と不動産リースバックという方法があります。

親子間・親族間売買の場合、親や子供・友人・知人に任意売却をした住宅を購入してもらい、賃貸料金を支払ながら自宅に住み続けるという方法です。また、事前に買戻し契約を結んでおくことで、将来的に所有権を買い戻して名実ともに自宅を自分のものにすることができます。

ただし、銀行などから融資を受けることが難しく、住宅ローンを組むことができない可能性が極めて高くなります。そのため、現金一括払いで購入しなければならないケースもあります。

また、リースバックの場合は、投資家や不動産リースバック業者のよう専門業者に自宅の所有権を売却して売却額の10％を年間のリース料金として支払うものです。

ただし、リースバックは住宅ローン破たん者の救済サービスではないので、任意売却をしなければならないほど、金銭的にひっ迫している場合、利用することは難しいでしょう。