任意売却については債務者が無知なのをいいことに、悪徳業者がさまざまな手口でお金を騙し取ろうとします。また、任意売却は専門性の高い知識が必要ですから、知識のない業者がおこなったとしても任意売却に成功する可能性は高くありません。
住宅ローン破綻で精神的に辛い時期になるとは思いますが、怪しげな業者に依頼しないように注意を払う必要があります。
今回は、信頼できる業者選びについて紹介をします。
目次
悪徳業者は必ずやってくる
悪徳業者は、競売が進むと裁判所が出す配当要求終期の公告を見て、住宅ローン破たん者へアプローチを仕掛けてきます。
まず、第一として任意売却をはじめとした不動産の仲介をおこなうためには、宅地建物取引業免許を持っていなければなりません。宅地建物取引業免許を持っていない人物が不動産の仲介をおこなうのは違法となります。
住宅ローン破たん者は、精神的に弱っていますので、そのような人物を騙すのは非常に簡単なことなのです。
さらに任意売却ブローカーというのも存在します。ブローカーは住宅ローンが払えない人物をインターネットで集客をして、不動産業者に紹介して手数料を受け取るのがブローカーの仕事です。任意売却を担当する不動産屋が実は任意売却が不慣れで、債権者との調整に難が出てしまう可能性もあります。
信頼できる業者を選ぶには？
良い業者と悪い業者の確実な見分け方というのは存在しないかもしれません。しかし、いくつかのチェックポイントがあります。業者からアプローチがあった場合、引越し代が○○万円もらえるなどという甘い言葉に踊らされる前に落ち着いて相手を観察し、いろいろと自分で調べる必要があります。
1．ホームページをチェック
当然のことですが、ホームページもありません。さらに、ネットで検索をしても会社名が出てこないことも珍しくはありませんので、ホームページを持っていない業者を避けた方が賢明であるといえます。
そのため、業者に口頭で尋ねるよりはホームページで確認する方がいいでしょう。自社販売をしている業者の多くは任意売却サイトとは別に販売物件専用のホームページを運営しています。
任意売却には、必ず宅地建物取引業の免許が必要です。そのため、会社概要などから業者名と免許番号を確認することができます。宅地建物取引業の免許番号が確認できない不動産業者のホームページはかなり危険であるといえます。
また、成功事例など依頼者が知りたい情報を多く掲載している業者の方が良いでしょう。
しかし、任意売却の実績件数などは定義があいまいであり、数字だけでの判断は難しく、あまり参考にはなりません。
一方で、ホームページで任意売却に特化したコンテンツを持っているかどうかは、有力な判断材料となります。
ホームページで会社をチェックして、自分の足を運んで店舗などを見ておいた方が安全でしょう。
2．任意売却の料金を明示している
後日、相談料や広告料、紹介料に交渉料などさまざまな名目で正規の仲介手数料以外の金銭を請求する業者も存在します。もし、仲介手数料以外の金銭がかかるとしても、仲介手数料以外の報酬や手数料などを要求する業者というのは間違いなく悪徳業者であるといえます。
3．地元の不動産業者かどうか
任意売却を成功させるには、販売能力をもった業者を選ぶのが必要となります。しかし、効果的な販売活動をおこなうためには、任意売却をする住宅のある地域を良く知っていることが前提条件になります。どの地域でも同様ですが、東京に物件があるのであれば東京の業者でなければわからないことが多々あります。
地元以外を商圏としている不動産業者の場合、どうしても相場や地域情報が乏しくなります。東京以外に拠点のある不動産会社が東京で任意売却を勧めようとしても、なかなか難しい部分があります。
地元の不動産事情に精通しており、その上で、地元の金融機関など債権者が任意売却にどう対応しているかという傾向も把握していないと、任意売却はうまくいきません。販売力のある地元の任意売却専門の業者を選ぶことが任意売却を成立させるためのポイントになります。
4．アフターフォローの体制が整っている
任意売却では自宅が売られても債務が残るというのが一般的です。売却後の債務金額交渉などアフターフォロー体制が整っているかどうかも大きな選択の基準です。
5．電話対応について
任意売却をするために業者への最初のアプローチは電話をすることです。その時の対応で、その業者の任意売却に対する姿勢などがある程度わかります。
機械的・事務的に話を勧めるという態度ではなく、担当者が真剣に勧化手、誠意をもって対応してくれているかどうかを見極めることができます。
6．担当者が本音で接してくれるか
担当者がコロコロ変わる場合はあまりいいとは言えません。
債務者の立場に立ち考えてくれない担当者は、根拠もないのに安直に大丈夫です、何の心配もありません、任せてください、などという言葉を繰り返しがちです。
何よりも本音を言ってくれる相手かどうかを見極める必要があります。任意売却の相談に際しては、依頼者は現状や不安を正直に打ち明けなければなりませんし、業者は悪いことや厳しいことであっても率直に説明しなければなりません。
7．宅地建物取引主任者を擁するか
任意売却は宅地建物取引主任者を擁する不動産業者のみが取引できます。弁護士や司法書士、行政書士では取引することはできません。基本的なことですが重要なポイントです。
任意売却を検討する人の多くは、住宅ローン以外にも借金を抱えている可能性がありますので、債務整理のためにまずは弁護士や司法書士へ相談をします。債務整理の観点からいえば正解ですが、任意売却の観点からいえば外れです。
つまり、不動産業者以外に相談をしても、任意売却は誰も勧めてきません。任意売却の相談は不動産業者に必ず相談をしなければなりません。
任意売却については、競売で不動産が競り落とされる前に成立させる必要がありますので時間との闘いになります。任意売却をするのであれば、宅地建物取引主任者を擁する業者に最初から相談してしまった方がいいでしょう。
8．嘘・誇大なことを言わない
そのため、不動産価値をしっかり調べたければ、信用できる不動産業者を見つけるか、複数の不動産業者に同時に査定をするなどの手間をはぶくと、適切な価格がわからず、過小に自宅の価値を評価してしまい、損をしてしまうケースがありますので注意が必要です。
また、任意売却を絶対に成功させるというのも明らかな嘘ですから、騙されないようにしましょう。なぜなら、任意売却は債務者が熱望していても債権者や保証人が非協力的であればおこなうことができません。
絶対に任意売却を成功させる、競売を絶対に取り下げるというのも、誇大表現であり、そのようなことをいう業者は信頼することはできません。これらのことを決めることができるのは債権者であり、不動産業者ではありません。
9．任意売却以外にも選択肢を模索してくれるか
任意売却の相談をすれば、任意売却を前提として話をすすめるのが筋ですが、任意売却は債務整理の一つの方法です。そのため、借金問題は一筋縄ではいかないのが難しい点です。任意売却をすべきではないのに、任意売却しか解決策がないと思い込んでいるケースもあります。
不動産の価値を不当に安く見積もりすぎて債務超過だと勘違いして、住宅ローンが支払うことのできるアンダーローン状態であるにも関わらず安易に任意売却を選択してしまうケースが存在します。
任意売却の相談時に、任意売却ありきの解決策しか提示しない業者というのは注意をした方がいいでしょう。任意売却した方がいいのか、それとも別の解決策があるのか、さまざまな解決を提示して丁寧に教えてくれる業者を選びましょう。
10.専任媒介契約を急かさない
任意売却は、宅地建物取引主任者を擁する不動産業者しか取り扱うことができません。そして、不動産業者は基本的に住宅が売却されなければ売り上げを見込むことはできないのです。
この契約を結んでしまうと、不動産売買は専属専任媒介契約を結んだ業者を無視して進めることができなくなります。そのため、不動産業者の立場からすれば、不動産が売買できれば利益が確実に発生するため、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結ぶことを目標とします。専任媒介契約を結んだ時点で報酬は発生しないのですが、不動産売買に取り組んでもらうために報酬がお約束されている状態となります。
任意売却業者に求める3つの力
任意売却業者は、債務者自身が見つける必要があります。真っ先にアプローチをしてきた業者へ依頼をするのではなく、前述したチェックポイントを意識しながら業者を選ばなければなりません。
- 企画力
- コミュニケーション能力
- 売却力
これらが求められます。
企画力
自宅を売ることを検討する際には、住宅ローンの支払いができない状態です。家族がいれば当然、ご近所さんにその状況を知られたくありませんし、何とかして自宅に住み続けたいと考えるのは当然のことです。
こうした要望を叶えられないように最善のストーリーを描く企画力のある業者でなければなりません。
企画力とは経験・知識の総合的な能力によるものであり、もっとも重要な能力であるといえます。
コミュニケーション能力
自宅を売却する際には、債権者や保証人などを説得したり交渉したりする場面がたびたびあります。そのため、せっかく素晴らしいストーリーを描いたとしても、それを実行するコミュニケーション能力がなければ実現することはできません。
売却力
住宅ローンが残っている自宅売却を実現するには、売却力は非常に重要な能力になります。一般の市場で買い手を見つけるのと合わせて、独自に売却に興味のある投資家やネットワークを持っている業者が理想的です。
まとめ
良い任意売却の不動産業者を選ぶときの基準としては、
- ホームページをチェック
- 任意売却の料金を明示している
- 地元の不動産業者かどうか
- アフターフォローの体制が整っている
- 電話対応について
- 担当者が本音で接してくれるか
- 宅地建物取引主任者を擁するか
- 嘘・誇大なことを言わない
- 任意売却以外にも選択肢を模索してくれるか
- 専任媒介契約を急かさない
このようなものがあります。
任意売却については、債務者の無知をいいことに業者にメリットのある契約を結ばせようとしたりします。そのため、自分たちで信頼することのできる業者を探す必要があります。
特に、嘘や誇大なことを言ったり、専任媒介契約をすぐに結ばせようとしたりする業者は危険ですので用心に越したことはないでしょう。
