任意売却で親子間売買をするときにこれだけは注意したいこと一覧

任意売却の手段の1つに親子間売買があります。親子間売買を利用すれば、任意売却しても自宅に住み続けることができます。この親子間売買を任意売却でするときの注意点とはどのようなものがあるのでしょうか。任意売却の親子間売買について今回は紹介します。

そもそも、親子間売買することは可能なのか?

住宅ローンを支払うことができないけれど、マイホームを手放したくないという場合や、自営業で店舗として住宅を利用しているので手放すことができないなど、さまざまな理由はあるかと思います。

住宅ローンの返済ができなくなった場合、住宅には債権者などが抵当権を設定していますので、住宅ローンの返済が困難になりますと、融資しているお金を回収するために債権者は住宅を競売にかけます。

競売にかけられるくらいなら、自分で自主的に売りに出してしまうというのが任意売却になります。通常の任意売却は第三者へ住宅を売却するものですが、親や子供、親族に住宅を購入してもらうわけです。

その後、親や子供、親族へ賃料などを払い住宅に住み続けるというものです。そして、お金がたまったら買戻しするというのが一般的でしょうか。

では、この親子間売買は実際問題実現可能な方法なのかと言いますと、債権者の許可さえ下りてしまえば、親子間であろうとも任意売却をすることは可能です。

任意売却の大前提として債務者よりも債権者の意向が大きく働くという点です。

なぜなら、債権者が抵当権を持っているからです。抵当権は住宅ローンを完済するまで債権者が持ち続ける権利です。この権利がある以上、自宅であっても債権者が納得しなければ任意売却をすることができません。できませんというのは語弊がありますが、任意売却をしたとしても、抵当権を行使することで債権者はいつでも住宅を競売にかけることができます。そのため、任意売却時には、まずは債権者に抵当権を抹消してもらう必要があるのです。

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まずは、債権者に親子間売買の許可と抵当権抹消の許可を得る必要があります。売却金額に債権者が納得をすれば基本的に抵当権は抹消してもらえます。
一応、抵当権が付いている状態で売却をして、買受人が抵当権抹消をする方法もありますが、これも債権者が納得する金額を提示しない限り、競売にかけられる危険性がある裏技的な方法です。

債権者の許可を得るためには何をすればいいのか?

親子間売買でも、ハウス・リースバックであっても債権者の許可さえあれば、任意売却にておこなうことが可能です。では、債権者の許可を得るためにはどのようなことをすればいいのでしょうか?

債権者の許可を得るためには、

  • 市場での相場価格がわかる査定書や不動産鑑定書の作成
  • 実勢価値(市場取引価格)での売却である
  • 不動産業者が仲介した公正な売買契約を締結していること

この3点になります。この中で最重要なのが「売却価格」になります。結局のところ、債権者としては、「誰に売却してもいいので、1円でも多く返済してくれ」という点にあります。そのため、もっとも高く購入してくれるのであれば、親でも子供でも、親族でも友人でも知人でも、そして第三者でもいいわけです。

アンダーローン状態(住宅ローン残高<売却価格)の場合であれば、そもそも任意売却するにしても債権者は一切文句をいいません。なぜなら、融資している分がきっちり返済されるわけですから、債務者が誰に住宅を売却しようが口をはさむ必要はありません。

一方、オーバーローン状態(住宅ローン残高>売却価格)であれば話は別です。少しでも高く購入してくれる買受人への売却の許可しか出しません。そこで重要になるのが市場取引価格での売却であるという点になります。市場取引価格での売却なら債権者は納得する可能性は高くなります。

債権者の立場は1円でも多くの返済です。そして、抵当権を行使しての競売になるというのも債権者としても望むことではありません。競売よりましな条件であれば、その条件を検討する価値はあるというわけです。

また、不動産業者など第三者が仲介することで、公正な取引をしなければ、債権者は信頼しません。公正中立な専門家が仲介しなければ相手にもしてもらえないケースがあります。親子間売買は、第三者へ売却するよりも信用度が低くなりますので、任意売却業者などの第三者へ仲介を依頼することにより、債権者の態度が軟化する可能性が高くなります。

親子間売買で注意したい税金について

親子間売買で注意しなければならないもとして、税金の問題があります。親子間売買は、第三者に売却するのとは異なり、いくつかの税制上の優遇処置を受けることができません。また、思わぬ税金を課せられる可能性もあるので、税金問題はかなり注意をすべきです。

たとえばですが、実勢価格が2000万円の住宅を親から息子へ1600万円売却した場合、税務上では親が息子に400万円を贈与したものと判断されます。そのため、息子には贈与税400万円が課税されることになるのです。

ここで問題になる著しい低い価格というのはどのくらいのものを指すのでしょうか?

国税庁のホームページには、「著しく低い価格であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判断することになります。」とあります。つまり、著しく低いという判断は税務署が判断するものであり、明確な基準がありません。そのため、我々ができることとしては、実勢価格に近い価格で売却するというのが重要になります。

ただ、前述していますが、アンダーローン以外で、実勢価格以下にて親子間売買をしようとしても、債権者が納得しません。そのため、税金の問題については任意売却ではあまり気にする必要はありません。ありませんが、知っていて損する情報ではありません。

譲渡所得税の特別控除が認められない

一般的に居住用の住宅、つまりマイホームの売却では、3000万円の特別控除の特例が認められているのです。ということは、3000万円以下で任意売却することになれば、課税されません。しかしながら、親子間売買ではこの3000万円の特別控除の特例というのが認められていません。

2 特例を受けるための適用要件

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。
(3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
(注) 東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)】」をご覧ください。)。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

出典:http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

国税庁のホームページから引用したものです。

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しかしながら、特別控除を受けられなかったとしても、売却代金の全額が住宅ローンの返済に充てられる任意売却の場合には、譲渡所得税が免除される可能性がありますので、これもそこまで気にする税金の問題ではないでしょう。

住宅ローン減税を受けられない可能性がある

この住宅ローン減税を受けられない可能性は、買受人に関係のある問題です。

住宅ローン減税(住宅借入金特別控除)とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、住宅ローンの残高に応じて一定額が所得税から控除される特例です

しかしながら、住宅ローン減税を受けるためには、下記の要件を満たす必要があります。

2 住宅借入金等特別控除の適用要件

個人が中古住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の全ての要件を満たすときです。
(中略)
ハ 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
ニ 贈与による取得でないこと。

出典:https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm

このようになっています。たとえばですが、子供が親に住宅を任意売却するケースにおいて、その子供と親が同居している場合、住宅ローン控除が認められないというわけです。

ただし、そもそもの話ですが、同じ住宅に住んでいる親が子供から親子間売買するとなると、住宅ローンを融資してくれない金融機関の方が圧倒的に多くなりますので、親子間売買が成り立たない可能性の方が高くなります。万一、住宅ローンの融資がおこなわれた場合、知っておくと損することがなくなるでしょう。

親子間売買では、住宅ローンを借りるのが非常に難しいので注意

親子間売買でのもっとも難しいのが、売買代金を用意することが難しいということです。現金一括払いで住宅を購入することができるのであれば、親子間売買での問題はなくなります。しかし現実的に現金一括払いは不可能です。そのため、多くの場合、金融機関から借入を検討しなければなりません。

ここで問題になるのが、多くの銀行、そして金融機関では親子間売買での住宅ローン融資に対して厳しい姿勢です。仮に不動産業者へ仲介を依頼することなく個人的に銀行や金融機関へローンの申し込みにいった場合、ローン審査以前の問題で落とされる可能性が高くなります。

なぜ、親子間売買への融資を銀行や金融機関が嫌うのかと言いますと、その理由は下記のとおりです。

  • 保証会社が親子間売買を嫌がり、保証契約を結んでくれない
  • 公正な一般の市場取引価格で売買されない可能性がある
  • 住宅購入の名目で借りたお金を、別の目的で使用される可能性がある
  • そもそも親子間売買で、本当に取引実態があるのか不明
  • 自己破産の詐害行為などに巻き込まれる可能性がある

親子間売買というの、銀行側から見ると非常に怪しく不安要素やリスクの多い取引になります。そのため、できることなら住宅ローン融資の対象にして関わりたくないというのが本音の部分でしょう。

もちろん、親子間売買では100%住宅ローンが融資されないとういことはありません。登録免許を受けた宅地建物取引業者へ仲介を依頼して、売買契約書や重要事項説明書、そして不動産鑑定書といった必要書類を準備することにより、ある程度、金融機関の信用を得ることができれば住宅ローンの融資をしてもらえる可能性があります。

また、多くの保証会社は保証契約に「貸付対象物件の売主が申込本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象を取らない」という項目を設けています。そのため、保証会社を利用しないために、保証人を用意するなどの必要があります。

そして、親子間売買は「財産隠しや・財産逃し」の手段として利用される可能性があります。債権者や裁判所により財産の差押えを避けるために、親族間に安い価格で住宅を売却譲渡する詐害行為に巻き込まれてしまうのではないかという懸念があります。

詐害行為に巻き込まれるのを避ける理由ですが、たとえば住宅ローンで金融機関から融資を親が受けます。そして、子供が自己破産寸前であった場合、子供が自己破産直前に親子間売買をすると、後で裁判所により否認されてしまうのです。つまり、その取引はなかったものとされてしまう可能性があるのです。

お金を融資している金融機関からしてみれば非常に面倒臭いことに巻き込まれたことになるわけです。取引がなかったことにされてしまうわけですから、それまでにおこなった手続きを裁判所の一声ですべて台無しになるわけです。

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このようなこともあり、金融機関は詐害行為に巻き込まれそうなケースでは、親子間売買への融資を嫌がります。そのため、きちんとした業者を立てて公正な売買であることを金融機関へアピールすることが重要になります。

親子間売買でも住宅ローン審査に通る可能性はあります

親子間売買であっても下記のことをおこなうことで、住宅ローン融資に通る可能性があります。

  • 市場取引価格(実勢価格)による公正な売買であること
  • 不動産業者が媒介して売買契約を締結すること
  • 買主の年収・勤務先・勤続年数・借入状況・属性が基準以上である
  • 売買代金の全額借入ではなく、自己資金の用意があること
  • 信頼できる保証人を用意できること
  • 売主の借入状況や売買代金の使用用途が明確であること
  • 融資対象となる住宅に、担保として評価価値があること
  • 融資対象となる住宅に、親子が同居していないこと
  • ノンバンクの方が大手都市銀行より可能性は高い

このようなポイントを押さえておくといいでしょう。すべてを満たす必要はありませんが、満たしている方が多ければ多いほど、融資の可能性は高くなります。

任意売却業者へ相談し、仲介を依頼しよう

親子間売買を成功させたいのであれば、仲介の不動産業者の力量が大きくかかわってきます。不動産業者は金融機関との関係が常日ごろあり、住宅ローン融資を斡旋しています。

金融機関の担当者とも付き合いが長い業者であるのならば、融資の可能性が高くなります。

直接、親子間での売買をせず仲介会社に買い取ってもらう

どうしても親子間での任意売却が成立しそうにない場合は、一度、仲介会社へ売却をしてから、その仲介会社から購入するという方法があります。

この方法は、親子間売買で生じるさまざまな問題点を回避することができるのですが、不動産仲介手数料・登録抹消費用・譲渡所得税が2重で発生することになります。つまり、普通に任意売却や親子間売買をするよりも費用と手間がかかるので、そこまでおすすめできる方法ではありません。

2回目の不動産売却は、所有期間が5年以下になりますので、「短期譲渡所得」になります。そのため、所得税の30%・住民税の9%もの税金が譲渡益に課されます。

当然ですが、仲介会社への手数料も別途発生します。しかも、買受人の親族が約束期日までに確実に買い取れる条件をそろえることができなければ、住宅は第三者に売却されてしまいます。

まとめ

親子間売買は任意売却の中では困難な部類に分類されますが、決して不可能ではありません。成功すれば、賃料を支払いながら任意売却をした自宅に住み続けることができます。

しかし、親子間売買の場合、賃料の支払が少し遅れても目をつぶってくれますが、親戚に買い取ってもらった場合、賃料の支払いが遅れたり滞納したりすると問題に発展するケースがありますので、事前にルールを決めておくことが重要になります。

親子間売買を金融機関が嫌うのは、親子間売買とみせかけた財産隠しや財産逃がしの可能性があるからです。そのため、確実に親子間売買を成功させるには金融機関を納得させるだけの必要書類や専門の不動産業者に依頼して話を進めることが重要です。

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