必見!住宅ローンが払えなくなる前にリスケジュールをすることで家が守れる

せっかく購入した持ち家です。できれば任意売却や競売にかけたくない。しかし、住宅ローンを支払うことが難しい。このような場合、ただ指をくわえて何もしなければ、競売という最悪な状態に発展してしまいます。

競売はメリットが一切なく、できるならば避けた方がいい手段です。競売になるくらいなら任意売却をした方がいいのですが、住宅ローンがまだ支払えている状態でしたら、債権者である金融機関にリスケジュールの交渉をしてみるというのも、家を守る一つの手段です。

任意売却をどうしてもしたくないのであれば、まずは金融機関へ行き、リスケジュールの交渉をしてみましょう。今回はリスケジュールをすることでどのようなメリットを得ることができるのか解説していきます。

相談するのが気まずい金融機関

よくある誤解として、「住宅ローンの繰り上げ返済は可能だけれども、返済期間の延長はNG」というものがあります。

しかしながら、中小企業金融円滑化法(モラトリアム法)が制定されて以降、金融機関は、住宅ローンの延長の交渉にのってくれやすくなりました。

中小企業円滑法(モラトリアム法)は、2009年~2013年にかけて実施された法律であり、住宅ローン返済が苦しくなった債務者に対して、金融機関は住宅ローンの延長などの相談に応じる努力義務を課しています。中小企業円滑法は2013年に終了したのですが、金融庁はこの方針を継続するように指示を出しています。

住宅金融支援機構や多くの銀行が、現在でも住宅ローンの延長などの取り組みを継続しています。

中小企業円滑法があったので、住宅ローンの延長に比較的好意的な銀行ではあるものの、延長の理由が正当なものでなければ、当然、延長は応じてくれません。たとえばですが、リストラにあった、転職をしたら収入が少なくなった、病気やケガで一時的に働くことができないというやむを得ない理由の場合、リスケジュールの相談には好意的にのってくれる金融機関は割と多くあります。

何年程度のリスケジュールに応じてくれるのか?

35年を超えない範囲がリスケジュール可能

まず、リスケジュールで何年延長できるのか、明確なルールはありません。ただ、一般論としてローン返済期間が35年を超えない範囲であれば、金融機関は延長を認める可能性があります。

たとえば、25年ローンを組んでいた場合、5年~10年の住宅ローン延長が認めてもらえる可能性があるわけです。そのため、30年ローンを組んだ場合、5年間まで延長できる可能性があります。

住宅金融支援機構が出した「2015年度民間住宅ローンの貸出動向調査結果」によると、住宅ローンは最初の時点で、25年前後で組む方がもっとも多くなります。つまり、多くの方は、5年~10年の範囲で住宅ローンを延長することができます。(住宅ローンの約定年数は平均25.7年です)

年齢制限に注意

返済期間のリスケジュールについては、35年を超えない範囲であればリスケジュールが可能であると前述しました。

しかしながら、完済時の年齢も考慮されます。

たとえばですが、完済年齢が「75歳まで」と定められている銀行の場合、75歳を超えて住宅ローンの延長をすることはできません。

現在の年齢が55歳、20年で住宅ローンを組んでいて、残りのローンが15年の場合、延長することのできる期間は最長で5年となります。

完済時の年齢については、金融機関によって異なります。一般的には75歳のところが多いのですが、70歳に設定している金融機関もあります。住宅金融支援機構の場合は80歳を完済年齢にしていますので、最長で80歳まで延長をすることが可能です。

住宅金融支援機構は最長15年の延長が可能

住宅金融支援機構の場合は、住宅ローンの契約年数に関わらず15年の延長が可能です。

フラット35は、すでに30年の住宅ローンを組んでいる方の場合、さらに15年、つまり45年ローンをすることが認められる可能性があります。ただし、80歳までに完済することが条件なので、年齢がある程度若くないと利用することができない手段といえます。

35年以内で延長をする場合について

フラット35で20年ローンを組んだ場合、15年以内の住宅ローン延長であれば、「返済方法の変更」として認められます。

しかし、返済方法の変更の手数料として5,250円と追加保証料が発生します。

35年を超える延長をする場合

これは、住宅金融支援機構では「特例」として認められるケースがあります。

条件は決まっており

  • 年収倍率(年収/年間返済総額)が4倍以下
  • 収入月額が(世帯人数×64,000円)以下
  • 住宅ローンの年間返済総額が年収に対して表の割合(返済負担率)
年収300万円未満300万円~400万円400万円~700万円700万円以上
返済負担率30%以上35%以上40%以上45%以上

このような場合、35年ローンを超える延長が可能です。

返済負担率というのは、返済額の世帯年収に対する割合のことです。住宅ローンを支払うことができず、自己破産をする割合が多いのは返済負担率35%となっています。

住宅金融支援機構のフラット35は、延長を認める要件が明確に決まっており、わかりやすくなっています。民間の金融機関の場合はルールが公開されていないので、金融機関へ何度か足をはこび、事情を説明して担当者と交渉をしていかなければなりません。この点では、住宅金融支援機構の方が明瞭です。

住宅ローンの返済期間を延長するデメリットはあるのか?

住宅ローンの返済期間を延長することで発生するデメリットは、

  • 優遇金利が付いている場合、優遇金利がなくなる可能性がある
  • 変動金利の場合は、金利が0.5~1%引き上げられる可能性がある
  • 返済期間が延びるので、総返済額が多くなる
  • 延滞や滞納がある場合、滞納分を解消しなければリスケジュールに応じてもらえない
  • 再度ローン審査が必要となる。審査に落ちてしまうと延長はできない
  • 追加で担保や保証人を求められるケースがある
  • 5年の延長だと、毎月の返済額がそこまで減らない

上記のようなデメリットがあります。金利や追加担保については交渉次第で引き上げを止めることができ可能性があります。しかし、優遇金利は確実になくなると考えてもらって結構です。

このデメリットを考えて、住宅ローンをリスケジュールした方がメリットはあるのか、ないのかを考えるといいでしょう。

また、5年の延長だと、毎月の返済額がそこまで減らないについては、ネットでシミュレーションすることができます。

→住宅保証機構の「住宅ローンシミュレーション

あらかじめ確認することができますので、事前に確認をして選ぶリスケジュールを考えるといいでしょう。

たとえば、住宅ローン残高2000万円、ローン残り20年、元利均等方式、固定金利3%の住宅ローンを5年間リスケジュールすると、毎月の返済金額が11万円から9万5000円、つまり1万5000円の減額です。

これで生活が楽になるのであれば、リスケジュールをするメリットはありますが、総返済額が多くなるなどを考えた場合、利用すべきか、利用しないべきか考える必要があります。

リスケジュールのデメリットと誤解されているもの

リスケジュールをすることでデメリットとして被ると誤解されているものがいくつかあります。

  • リスケジュールをして返済期間を延長すると個人信用情報に傷がつく(ブラックになる)
  • リスケジュールで返済期間を延長すると、団体信用生命保険が効かなくなる

リスケジュールをしても、このデメリットを被ることはありません。

リスケジュールをして返済期間を延長すると個人信用情報に傷がつく(ブラックになる)

まず、リスケジュールとは返済期間の見直しであり、それをおこなうことで個人信用情報に金融事故として残ることはありません。

金融事故として個人信用情報に残るのは、

  • 延滞
  • 期限の利益の喪失
  • 代位弁済
  • 債権譲渡
  • 債務整理(個人再生・自己破産)

などをしたときに限られます。

そのため、2~3ヶ月程度、滞納をしてからリスケジュールを申し出た場合は、延滞を起こしているので、金融事故を起こした人物として個人信用情報にのります。リスケジュールをしたことと、個人信用情報のブラックリストに載ったこととは因果関係はありません。

そのため、遅延をしていないけれど、将来的に支払いが困難になりそうなときに金融機関へ相談をしにいけば、ブラックリストにのることはありません。

リスケジュールで返済期間を延長すると、団体信用生命保険が効かなくなる

団体信用生命保険ですが、住宅金融支援機構では「団体信用生命保険の保障は70歳まで」であり「住宅ローン延長時の完済年齢の上限は80歳まで」とずれがありました。

そのため、住宅ローンを延長して70歳を超えてしまった場合に、団体信用生命保険の対象から外れて、空白期間が生じるという時代があったのです。つまり、住宅金融支援機構の変な制度のせいで、リスケジュールをしたら団体信用生命保険が効かなくなるという誤解が生じました。

しかし、現在では団体信用生命保険の保障期限は80歳までになりました。住宅金融支援機構では80歳を超えるローンを組むことはできませんので、住宅ローンを延長しても団体信用生命保険の保障から外れるということはありません。安心をしてください。

相談することで、住宅ローン返済を一時猶予してもらえるケース

住宅ローンのリスケジュールの方法として、返済の一時猶予があります。

一時猶予とはいいましても、一定期間金利だけを支払い元本の返済を猶予してもらうというものです。

返済の一時猶予は、一時的な応急処置になりますので、将来に収入が元に戻る見込みがある場合にのみ、返済の一時猶予が認められます。

一時猶予期間は6ヶ月~1年

民間の金融機関の場合、元金据置期間は長くても6ヶ月~1年までしか認められません。

2年、3年と猶予を求めてもらうには、個人再生という債務整理を利用するといいでしょう。

個人再生を利用しない場合、あくまで一時的に資金繰りに困っている場合の応急処置として考えるべきでしょう。

元金も「猶予期間中は1円も支払う必要がない」わけではなく「利息のみを支払う」ということになります。

たとえば、毎月11万円支払っていたところ、一時的に3万円(金利が2万円)にしてもらうというものです。

一時猶予のリスケジュールの注意点

一時猶予を利用する場合の注意点として、返済期間の延長は前提としていません。

その結果、基本的には後で増額することが条件になります。つまり、猶予期間が終了したのちは、月々の返済額を一時猶予前よりも増やすことになり、最終的な返済期限の変更はありません。

ということは、毎月11万円支払っていた場合、一時的猶予期間後は毎月13万円の支払いとなるわけです。

もちろん、返済期間の延長と合わせた交渉も可能ですが、返済期間の延長と一時猶予の2つを交渉テーブルにのせると、交渉のハードルは高くなります。

住宅金融支援機構は、最長3年の据置があります

住宅金融支援機構(フラット35)の場合、特例があります。

原則として、病気やケガにより返済が困難になった場合、一定期間の返済を減額して、その分は減額期間満了後に、返済額を増額させて追いつく、必要があります。

ただし、この特例を利用する場合、下記の条件を満たす必要があります。

  • 収入倍率(年収/年間返済総額)が4倍以下
  • 収入月額が(世帯人員×64000)以下
  • 収入減少割合が20%以上、または失業中の方
  • 住宅ローンの年間返済総額が年収に対して表の割合(返済負担率)
年収300万円未満300万円~400万円400万円~700万円700万円以上
返済負担率30%以上35%以上40%以上45%以上
また、上記の条件を満たした場合、以下の条件変更が同時に実施されます。

  • 最長15年の返済期間の延長
  • 最長3年の返済猶予(元金の据置期間)の設定
  • 据置期間中の金利の引き下げ

住宅ローンの返済期間が最長15年に延長され、最長3年間は元金の返済を猶予してもらい、利息のみの支払となります。また、猶予期間中の利息については、約定金利よりも低い金利が適用されます(マイナス1%程度)。

かなり、利用者に有利な条件となっています。

借り換えとリスケジュールについて

リスケジュールの方法以外に住宅ローンの借り換えという方法があります。

原則的に、金融機関の場合、借り換えは、元から組んでいる住宅ローン期間の範囲でしか借り換えをすることができません。25年の住宅ローンを組んで残り10年なら、借り換えをしても10年以内のローンしか組むことができません。

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つまり、リスケジュールを狙っての借り換えは不可能であり、できるのは金利の引き下げのみです。

金利が下がれば借り換えをするべきか?

現在、利用している金融機関にリスケジュールを相談したとしても「金利の引き下げ」には応じてくれません。変動金利で契約をしているのであれば、金利が上がる可能性もあります。

それならば、金利が下がる、たとえ、0.1%でも金利が下がるのであれば借り換えた方がいいのではなかろうか? と考えるかもしれませんが、実際のところそうではありません。

住宅ローンの借り換えの際には、

  • 新しい金融機関での保証料
  • 事務手数料
  • 団体信用生命保険の保険料
  • 抵当権等の登記費用(登録免許税)
  • 司法書士費用
  • 火災保険料
  • 印紙代

などの経費が掛かります。

住宅ローンの残高が仮に2000万円あった場合、借り換えの諸経費のみで50万円~100万円かかるケースもあります。

借り換えの諸経費例

住宅ローン残高2000万円の場合

項目費用
保証料1~2%
事務手数料1~2%
団体信用生命保険料50万円
抵当権設定0.40%
印紙代2万円
司法書士費用10万円
火災保険料3万円
合計93万円
借り換え諸経費の簡易計算方法として、

諸経費=住宅ローン残高×1%

というものがあります。

借り換えに関しては1%以上金利が下がるのであれば、積極的に検討してもいいのですが、0.1%程度では前払いしなければならない諸経費の費用が大きくなり、借り換え効果というのは少なくなるといえます。

また、借り換え効果の簡易計算として

借り換え効果 =(住宅ローン残高 × 今の金利と借り換え後の金利差 × 残りの借入期間) ÷ 2

というものがあります。

諸経費より、借り換え効果の方が大きければ、借り換えを検討してもいいかもしれません。

借り換えと合わせて返済期間を延長できる

一部の金融機関では、借り換えと合わせて住宅ローン延長を認めている場所があります。

つまり、

  • 住宅金融支援機構
  • 住信SBIネット銀行
  • 新生銀行

などです。

住宅金融支援機構の場合、借り換え後の住宅ローンの返済期間は、最長で「35年-経過年数」まで延長が可能です。

たとえば、民間の銀行で25万円の住宅ローンを組んで、残り15年まで返済をした時点で住宅金融支援機構へ借り換えをおこなうと、最長25年のローンを組むことができます。

ただし、完済時年齢の制限があります。現在の住宅ローンの年数に関係なく、借り換えによって最大35年のローンを組むことができますが、完済時の年齢が80歳を超えてはいけません。

まとめ

住宅ローンを組んで返済することができなくなる場合、まずは債権者である金融機関に相談をして、リスケジュールをするという方法があります。

リスケジュールの方法として、

  • 返済期間の延長
  • 一時的に元本据置をしてもらう

この2点があります。

返済期間の延長は最長で35年まで延長することが可能ですが、住宅金融支援機構の場合は45年まで延長をすることができます。

そして、一時的に元本据置ですが、通常は6ヶ月~1年程度ですが、住宅金融支援機構の場合は最長3年まで延長が可能です。

また、リスケジュールの他に借り換えという方法も検討することができますが、借り換えをするためには、諸経費が発生するので、その辺を考えずに借り換えをした場合、多額な経費がかかったわりに、住宅ローンの負担が楽になるというわけではありません。

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