住宅ローンが払えないときにすべきなのは任意売却それとも自己破産、どちらがいいの? 

住宅ローンの返済ができない。さらに、住宅ローン以外の借金もあり生活が困窮している場合、弁護士へ相談をすると自己破産を勧められます。しかし、住宅ローンが借金の大部分を占めているのであれば、自己破産をする前に任意売却をして住宅ローンを圧縮すれば自己破産を回避することができます。

それでも自己破産をしなければならない場合もありますが、自己破産をするにしても、任意売却で住宅という「不動産」を早々に処分した方が自己破産の手続きはスムーズに進み、経済的な更生も早くなるでしょう。

今回は、任意売却と自己破産の関係について解説をしていきます。

任意売却と自己破産とは?

債務整理としての任意売却

任意売却は、債務整理(借金整理)の一環としておこなわれる行為です。

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つまり、住宅ローンの返済が困難な場合、住宅を売却して住宅ローンの返済に充てるというものです。

ただ、住宅の物件価値の下落スピードは元本の減りよりも早く、中古住宅になるだけで、新築だとしても3割ほど売却価格が減少してしまいます。これらのことから、住宅を売却しても住宅ローンを全額返済することは不可能なケースが多くなります。

そのため、通常の住宅売却とは異なる任意売却という方法をとらなければなりません。

任意売却をするためには住宅ローンを融資している金融機関(債権者)から、任意売却するための許可を得る必要があります。

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通常の住宅売買とは異なり、債権者との調整や交渉などの作業がありますので、任意売却をするためには任意売却の専門業者へ依頼をする必要があります。
債務整理については弁護士が主導をしておこないますが、任意売却は弁護士の専門外になります。そのため、任意売却の専門業者へ依頼をしなければなりません。仮に弁護士へ任意売却の依頼をしても自己破産か競売を勧められます。

債務整理としての自己破産

自己破産は債務者の持つ一定額以上の財産を処分換金する代わりに、債務者の借金を全額免除する債務整理の最後の手段です。国税などの支払義務のある債権は免除にはなりませんので注意をしましょう。

そして、一定額以上の財産には当然、住宅が含まれます。住宅を持っている場合、住宅は競売にかけられて処分換金され、売却金額は債権者へ公平に配当されます。

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つまり、住宅を含む財産などを処分する代わりに、国税などの支払義務のある債権以外の借金はすべて免除となります。

任意売却をするよりも自己破産をする方がメリットはあるのか?

多重債務の場合は、任意売却よりも自己破産の方がいいでしょう。弁護士もそのように説明をします。

特に、住宅ローン以外にも膨大な借金を抱えている場合、任意売却をしても住宅ローンの残債務が残りますので焼石に水といった状態になるので、自己破産が最善の道となります。

しかし、借金が住宅ローンだけなのであれば、わざわざ、その他の財産を処分してまで自己破産をする必要はありません。ただし弁護士へ相談をすると高い確率で任意売却ではなく自己破産や競売をすすめられます。

これは、任意売却より自己破産や競売が優れているからではありません。

理由は不動産売買行為が弁護士の専門外であることと、任意売却をおこなうように手配をしても弁護士の報酬には反映されない上、競売で住宅を売却するよりも手間がかかるからです。

そのため、弁護士が得意とする自己破産、もしくは勝手に進む競売などの方法を勧めてくるのです。

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つまり、任意売却を勧める弁護士はあまり多くなく、任意売却で解決できるケースであっても弁護士は自己破産や競売といった手段を勧めてきます。

住宅ローンの返済が厳しいので自己破産を考えるのは早計であり、弁護士以外にも任意売却の専門業者へ相談をすることを、ここではおすすめをします。

自己破産はイメージ的によくない手段

また、自己破産は多重債務者の救済方法の1つではあるものの、あまりいいイメージがないというのが現状です。

自己破産=人生の終了と考えている方が多く、自己破産を避けたいと考える傾向があります。破産法では経済的な更生というのが自己破産の目的の1つなので、自己破産=人生の終了というのは間違いです。

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つまり、住宅ローン以外に膨大な借金があり、任意売却をしても焼石に水であれば自己破産を選べばよく、住宅ローンの返済が大変であるという理由だけで自己破産をするのはおすすめできません。

なぜなら、任意売却をすることで、住宅ローンが原因の借金問題は解決する可能性が高いと考えられるからです。

自己破産をすると連帯保証人に多大な迷惑がかかる

自己破産をしたがらない理由の1つとして、連帯保証人への多大な影響があります。

連帯保証人への迷惑というのは、自己破産をした債務者本人は借金の免除を受けることができますが、連帯保証人を付けている場合、免除された借金は連帯保証人が返済の義務を負います。

さらに連帯保証人には借金の一括返済の請求がされますので、連帯保証人も自己破産をするケースが多くなります。

そのため、任意売却で借金の圧縮ができるのであれば、自己破産を選択するよりも任意売却をして借金の圧縮をして完済をすれば、連帯保証人には迷惑がかかりません。仮に自己破産をするにしても、連帯保証人の方と相談をして、双方にとって最善の選択をとる必要があります。

任意売却で自己破産は回避できる?

そもそもの話ですが、住宅ローン以外に大きな借金がないのであれば、自己破産を選択する必要はありません。

任意売却をすれば住宅ローンを完済することは難しくても、その額を大幅に圧縮することができます。

そして、任意売却をした後に残っている残債務についてですが、これは債権者(ローン保証会社・サービサー(債権回収会社))と交渉をすることにより、毎月返済が可能な範囲内の金額で返済をすればいいのです。

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また、状況に応じて債権者側から残債務のさらなる減額を申し出てくることもありますので、借金が住宅ローンだけであるのなら、自己破産を選択して財産を処分しなくても任意売却だけで借金問題が解決します。

自己破産をするなら任意売却は必要ないのでは?

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住宅ローンの返済が厳しく、その他にも莫大な借金がある多重債務状態では、自己破産を選択するべきであると考えます。任意売却だけでは根本的な解決は難しいからです。

自己破産をすると住宅などを含む一定額以上の価値のあるものは処分され、借金が免除になります。

自己破産をする場合、裁判所へ申立てをおこない実行されます。その過程で破産管財人という弁護士が選任され、自己破産を申し出た債務者の財産を破産財団として管理し、換金処分をおこないます。もちろん、住宅も破産財団に組み込まれて換金処分をされることになります。

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ということは、自己破産をするのであれば、任意売却をする必要がなく、破産開始手続申立を作成して裁判所へ持っていけば楽でいいのではないか!
と考えた方は少し落ち着いてください。
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自己破産をするにしても、まずは任意売却をしてから自己破産をした方が、安くそして早く自己破産の手続きが終了します。

自己破産をする前に任意売却をするとスムーズに自己破産ができる

自己破産をする場合、破産開始手続というものがあります。しかし、処分する財産が無い場合は「破産開始手続の同時廃止(同時廃止事件)」となり、破産開始手続をすることなく、免責許可の申立に移ることができるのです。

免責許可の申立をおこない、免責許可決定を受けなければ借金は免除になりません。

住宅などの財産を持ったまま自己破産をしてしまうと、「管財事件」と呼ばれるものとなり、破産管財人が選任され、財産を換金処分してから免責許可の申立をすることになります。

同時廃止事件の場合、自己破産完了(免責許可決定)までに3ヶ月~6ヶ月程度の時間しかかかりませんが、財産を持った状態で自己破産をしてしまうと自己破産完了までに6ヶ月~1年程の時間がかかります。

破産手続開始決定から免責許可決定が下りるまでの間、申立てをおこなった人は「破産者」となり、警備員など就く事のできない仕事があるうえ、長期旅行をする場合は裁判所の許可を得なければなりません。

そして、制約を受ける期間と受ける制約の数が多いのは、同時廃止事件より管財事件の場合、つまり、住宅を持ったまま自己破産をすると、住宅を持っていない状態で自己破産をするよりも受ける不利益の数や期間が多くなるわけです。

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ということは、自己破産を検討していて、住宅を持っているのであれば、事前に任意売却をして住宅を処分してから自己破産をした方が効率よく自己破産を完了させることができるわけなのです。

自己破産をする前に任意売却をすると安く自己破産ができる

自己破産をする場合、裁判所へ予納金というお金を納めなければなりません。

予納金の金額は申立てをする地方裁判所によって異なりますが、原則として現金一括前払いとなります。予納金を納めることができなければ、自己破産の手続きは開始されません。

東京地裁では、住宅などの財産を持っていない同時廃止事件の場合、予納金は1万円~15,000円程度です。

その他の地方裁判所でも同時廃止事件ならば、1万円~2万円程度の予納金で自己破産をすることが可能です。

しかし、住宅などの財産を持っている場合、つまり「管財事件」の場合では予納金は債務総額により異なってはきますが、債務総額が5,000万円未満の場合、東京地裁では50万円の予納金が必要になります。

なぜ、50万円もの予納金がかかるかといえば、選任される破産管財人のせいです。破産管財人は弁護士なのですが、その破産管財人への報酬が予納金の中に含まれているので50万円という大金が必要になります。
ちなみに、破産管財人は裁判所が雇いますので、自己破産を申立てた債務者に有利になるよう取り計らうことはありません。つまり、50万円も支払って自分のために働いてくれない弁護士を雇うのと同じです。

また、少額管財事件という予納金が20万円でできる破産手続もありますが、これは弁護士を雇っていることが前提になります。また、すべての地方裁判所で少額管財事件を取り扱っているわけでもありません。

予納金が20万円であっても、弁護士報酬が別途10万円~30万円程度かかるわけですから、支払い総額は管財事件と代わりありません。

つまり、自己破産を考えるのであれば、事前に任意売却をして住宅を処分しなければ20万円~50万円のお金を支払う必要があります。任意売却をすると金銭的にも自己破産完了までの期間的にも有利となるわけです。

自己破産前に任意売却をすると引っ越し代がもらえる可能性もある

自己破産をする前に任意売却をすると、引っ越し費用を出してもらえる可能性があります。自己破産をすれば、どちらにせよ住宅という財産を失ってしまうのですから引っ越しをしなければなりません。

そのようなときに、任意売却で得た売却代金の中から引っ越し代を出してもらえる可能性があります。引っ越し代は原則として任意売却をしたとしても出ないケースが多いのですが、自己破産を検討するほど経済的に困窮していると10万円~30万円程度の引っ越し代をもらえる可能性が非常に高くなるのです。

しかし、自己破産の申立てをしてしまうと、住宅は自己破産を申立てた債務者ではなく、裁判所が選任した破産管財人の管理下に置かれ、自由に処分することができなくなります。つまり、自己破産をすると任意売却をする権利が無くなってしまいます。

任意売却をせずに自己破産をすると銀行は抵当権という権利を使い、破産管財人を売主として任意売却をおこなったり、競売をおこなったりして、残債務を回収します。

しかし、売主は破産管財人になり、任意売却をしても破産管財人へ協力費用などが別途発生しますので、当然ですが関係のない自己破産を申立てた債務者の引っ越し代が住宅の売却代金から控除されるということはありません。
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自己破産をする前の任意売却であれば、引っ越し代をもらえる可能性があります。しかし、自己破産をしてしまうと引っ越し代は自分で捻出しなければなりません。

また、自己破産後に競売となった場合でも引っ越し代はでません。さらに、期日までに強制的に退去して住宅を引き渡さなければなりません。

出て行かなければ強制執行にて追い出されてしまい、得をすることは何1つないのです。

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つまり、自己破産を検討していても任意売却をした方が、自己破産にかかる費用をはじめとして、メリットが多数あるというわけです。

任意売却をすると自己破産ができなくなるのでは?

man
自己破産について調べていきますと、任意売却をしてから自己破産をするのは免責不許可事由の詐害行為や偏頗弁済にあたるのでは? 
と心配する方もいるでしょう。自己破産についてよく調べていけば、必ずこの問題にあたります。

まず、免責不許可事由であると判断されますと、免責不許可になります。免責不許可では、自己破産は完了とはなりません。つまり、破産者のままです。

破産者として様々な制限を受けるうえ、借金の免除もありませんから、任意整理などをして地道に借金の返済をしていかなくてはなりません。
では、免責不許可事由の1つの「詐害行為」ですが、簡単にいえば自己破産をする前に住宅を知人名義に変更して譲渡したり、勝手に安い価格で売却して現金に換えてしまったりすることです。

このような行為は債権者の利益を減少させますので詐害行為として禁止されるわけです。

また、すでに借金の支払が不能状態であるのにもかかわらず、特定の債権者にだけ返済をするのも、「偏頗弁済」として免責不許可事由とされています。

偏頗弁済は特定の債権者以外には不利益になり、債権者間で不公平が起きるという理由から免責不許可事由になるのです。

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では、任意売却が詐害行為や偏頗弁済にあたるのかというと、詐害行為にも偏頗弁済にもあたりません。

自己破産前の任意売却は「抵当権」のせいで詐害行為・偏頗弁済にはあたらない

住宅ローンが残っている住宅には、抵当権というものが設定されています。

抵当権を簡単にいえば借金のカタです。借金が返せないなら債権者が住宅を没収して、換金処分し売却金額を優先的に返済に充ててもいいという権利です。
そして、抵当権は「別除権」と呼ばれる権利であり、自己破産をすることを認めた破産法よりも、抵当権は優先されます。つまり、抵当権を行使しても免責不許可事由の偏頗弁済にはあたりません。

また、自己破産前に債権者の合意・許可を得てから任意売却をするのは、債権者への借金の返済のための住宅売却行為であり、売却した代金は全額債権者側へ配当されます。そのため、債権者の利益を阻害する詐害行為にも任意売却は当たらないのです。

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そもそも、住宅ローン返済中の住宅は、抵当権者(債権者)の持ち物という考えが正しいわけです。それを債務者が適正な価格で処分して抵当権者(債権者)への返済にあてても、免責不許可事由にはなりません。

これは、裁判所が判断を下していますので、自己破産前に任意売却をしても免責不許可にはならないので安心してください。

まとめ

住宅ローン以外にも莫大な借金がある多重債務状態では、債務整理の最終手段である自己破産はおすすめの方法です。

しかし、住宅ローンしか借金がないのであれば、任意売却をすることで借金の大幅な減額を期待することができます。また、残債務についても交渉により毎月返済できる範囲内で返済することができるので、わざわざ自己破産をするまでもありません。

また、多重債務状態で自己破産をするしかない場合でも、任意売却をして住宅を処分してから自己破産をすることにより、同時廃止事件という安くて早く自己破産が完了する自己破産の手続きをとることができます。

さらに、自己破産をする前に任意売却をしておけば、引っ越し代をもらえる可能性が高いので、住宅を持ったまま自己破産をするよりも経済的な更生が早くなる可能性が高くなります。
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弁護士は手続の関係上、任意売却よりも自己破産や競売を勧めてきますが、一度、任意売却の専門業者へ相談をしてみると意外と借金問題が解決する可能性が高くなります。

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