住宅ローンが払えないときに住宅を守る3つの方法とは？　

住宅ローンの返済が苦しくなった場合、自宅を守る方法はあるのでしょうか？　任意売却と競売というのは最後の手段であり、この2つは結局のところ自宅を売却して住宅ローンの返済の資金に売却価格を充てるものです。では、任意売却や競売にせずに住宅を守る方法とはどのような方法があるのでしょうか？

今回は、住宅ローンが支払えないけれど住宅を守る方法を紹介します。もちろん、ある程度の収入があることが前提であり1円も持っていないのに自宅を守りたいということはできません。

住宅ローンの返済をストップしても即、競売になることはない

よく住宅ローンの返済に窮した方が抱える誤解の1つに住宅ローンを数回滞納したら、すぐに競売になってしまうという勘違いがあります。極端な話をしてしまえば、住宅ローンの支払いをやめても1年程度は自宅に住み続けることができます。

ただし、住宅ローンが支払えないけれど、住宅を守りたいという人は「期限の利益を喪失」して「代位弁済」をされてしまわないようにしましょう。

まずは、住宅ローンが支払えず、かといって何もしないとどうなるかを見ていきましょう。

競売が始まるまでには、3ヶ月～6ヶ月程度の連続した住宅ローンの滞納が必要です。

その後、期限の利益を喪失します。期限の利益を喪失すると、分割での住宅ローンの返済を認めてもらうことができないので、一括で返済をしなければならなくなります。この時に、ローン保証会社が代位弁済を金融機関へ行い債権者が金融機関からローン保証会社に代わります。

そうしてようやく、競売開始決定の通知が裁判所から送付され、それから約6ヶ月の期間をかけて自宅を調査されたのち、期間入札が始まり開札をされて落札した者が入金を済ませれば所有権移転が行われ、最短で1ヶ月～２ヶ月以内に自宅から退去しなければなりません。

任意売却をする場合、住宅ローンの返済を普通に続けているときから任意売却の相談を専門の不動産会社へすることができます。そうすれば、期限の利益を喪失し、代位弁済をしたのちに、査定などは終了していますので、すぐに販売活動をすることが可能です。

住宅ローンが払えないときに住宅を守る3つの方法

住宅ローンが払えないときに、住宅を守る方法は3つあります。

任意売却を利用して自宅を守る方法は極めて難しいのですが、住宅を守る方法としては任意売却も一つの選択肢としてありであると考えます。

リスケをする

1つ目の対処方法として考えられるのがリスケをすることです。リスケとは、金融機関と交渉をおこない、借金の返済条件を1つでも変更をしてもらうことです。

リスケ後の返済の見通しが立てられない場合、リスケ後も資金繰りの改善が見込めない場合などは、リスケをすることは現実的には不可能です。リスケの申し込みは可能ですが、リスケの許可が下りるのかというのは別問題であり、高い確率でリスケの許可は下りないでしょう。

これらの条件を満たしている方は、リスケを利用することが可能です。特に一時的に資金不足になっているのであれば、資金不足を解消し、リスケ後の通常返済に備えることで状況の改善をはかるのが現実的です。

しかし、住宅ローンの返済の遅れにより、信用度が下がってしまい、金融機関がリスケに応じない場合は、次に紹介する個人再生を利用することをおすすめします。

個人再生の利用

個人再生は債務整理の一つの方法です。個人再生を利用することができれば住宅ローンの返済が遅れている状況であっても、リスケをすることが可能です。たとえ、金融機関が拒否していてもリスケを行うことができ、住宅ローン以外の借金も5分の1まで圧縮することができます。

個人再生の実行

個人再生の実行ですが、まずは弁護士へ依頼をする必要があります。司法書士でも構いませんが、債務整理になれた弁護士の方が、個人再生委員というものが選任される可能性が低くなりますので、非常に役に立ちます。

その分、弁護士の方が高額な費用を必要としますので、あまり費用をかけずに個人再生を利用したいのであれば、司法書士がいいでしょう。

個人再生を利用する場合、個人再生の「住宅ローン特別条項」を利用することで、他の借金を原則5分の1まで圧縮することができるものの、住宅ローンは圧縮の対象から外すことができます。そのため、住宅を守りながら債務整理をすることができるわけです。

個人再生よりも効力の強い自己破産の場合、住宅ローン特別条項のように、住宅ローンを守りその他の借金を免除するということはできませんので、住宅ローンの返済も強制的に免除になってしまいます。しかし、自己破産の場合一定額以上の財産を持っていますと、その財産を処分しなければなりません。当然、住宅も処分の対象になりますので、結局、自宅を手放さなければなりません。

そのため、個人再生を利用するのであれば、住宅を意地でも手放したくない人が利用すべきであり、住宅を手放してもいいという人は自己破産を選択すればいいと思います。ただし、自己破産をするのであれば、自宅を手放してから自己破産をしなければ、手続きが面倒臭い「管財事件」と呼ばれるものになってしまい、自己破産をするために裁判所へ納める予納金の額が50万円を超えてしまいます。

個人再生の借金の圧縮率

個人再生を利用すると、住宅ローン以外の借金は下記の表のように圧縮されます。

個人再生を利用するための費用

個人再生の費用について説明をしていきます。

以上が個人再生の費用になります。

弁護士に依頼をするメリット・デメリット

ただし、弁護士の経験不足・事案が複雑な場合、個人再生委員が選任されるケースがあります。また、東京地裁の場合はすべてのケースで個人再生委員が選任されます。そのため、15万円の費用負担が発生しますので、東京地裁に関しては弁護士へ依頼するメリットは薄くなります。

司法書士に依頼する場合のメリット・デメリット

これらのことから、個人再生委員が選任されないのであれば、費用負担が弁護士と司法書士とではほぼ同じになります。そのため、手続きをすべて代理でおこなってくれる弁護士に依頼をして個人再生をおこなってしまった方が全体的にメリットはあります。

個人再生の費用は分割でOK

分割払いの間は、住宅ローン以外の借金の返済を止めていいので、借金の返済を止めた分の費用を弁護士や司法書士の費用へ充てる形で対応しています。そのため、現時点でお金がなくても、収入さえあれば、手続きの利用は可能であり、深く考える前に弁護士や司法書士に相談をしましょう。

住宅ローン特別条項を利用するための条件

住宅ローン特別条項（住宅資金特別条項）というのが、個人再生を利用する一番の特徴といえます。自宅を残しながら、債務整理を行うことができる特則です。住宅ローン特別条項を利用することで、住宅を残しながら借金整理を行ったり、住宅ローンのリスケを行ったりすることができるようになります。

4つの要件を満たす場合、住宅ローン特別条項の利用を付け加えた個人再生を行うと住宅を守ることができます。

任意売却をして自宅を守る方法

任意売却をして自宅を守る方法というものがあります。任意売却をする相手を親族や第三者にして、売却すると同時にリース契約を結びます。つまり、住宅を売却して、住宅に賃貸料金を支払いながら住み続けるという方法です。

親族間・親子間売買

親族間・親子間売買ですが、親戚や友人知人も親族間・親子間売買に含まれます。親族間・親子間売買は親族間・親子間で住宅を売買する方法です。

この方法が簡単に利用することができれば、誰も困らないのですが、親族間・親子間売買は銀行から融資を受けるという点において非常に難易度が高くなります。なぜなら、親族間・親子間で不動産を売買するというのは現実的ではありませんので、金融機関は融資を渋ってしまいます。

そのため、自身の貯金から現金一括払いをしなければならないというケースが一般的です。たくわえをしっかり持っている人であれば不可能ではないのですが、一般人ではなかなか利用するのは難しく、現実的ではないといえます。

不動産リースバックの利用

ここで問題になるのが、不動産リースバックはアンダーローン状態でなければ利用することができないという点にあります。つまり、住宅の所有権を売却することで住宅の残債務を全額回収することができれば、抵当権を持っている債権者は文句をつけることはありません。

しかし、住宅を売却してもその住宅ローンの残債務を全額回収することができなければ、抵当権を持っている債権者が文句をつけてきて、不動産リースバックをおこなうことはできません。

まとめ

住宅ローンが支払えず、そのまま放置していると約1年で競売により住宅を追い出されてしまいます。

競売開始決定の通知がくる前、期限の利益の喪失や代位弁済をされる前であれば、住宅を守る方法が3つあります。

最初に行うのがリスケです。住宅ローンを滞納してしまうと、金融機関へ相談をするのは気が重たいかもしれませんが、相談をすることでリスケに応じてくれます。住宅ローンの滞納期間が長くなりますと、リスケにはなかなか応じてくれなくなります。また、住宅ローンを滞納していない場合には、住宅ローンを滞納しているときよりもさらに多くの選択肢を用意してくれます。そのため、お金がないとなったら、まずは金融機関への相談をしましょう。

その次に、金融機関がリスケに応じなくなった場合、個人再生を利用しましょう。個人再生は利用することで、住宅ローンを守りながら、その他のローンを90％圧縮することが可能です。弁護士に依頼をして実行することが現実的な方法であり、個人的に実行するのは予納金の時点で困難となるでしょう。

最後に任意売却です。任意売却の中の親族間・親子間売買や不動産リースバックを利用して、自宅の所有権のみを売却すると同時に、リース契約を結び住宅にリース料金を支払いながら自宅に住み続けることができます。