任意売却した後でも自宅に住み続ける方法は、2つあります。親子間・親族間売買と不動産リースバックの利用です。どちらの方法も簡単ではありませんが、親子間・親族間売買よりも不動産リースバックの方が現実的な方法であると考えます。
今回は、任意売却後に自宅に住み続けることのできる不動産リースバック、そして不動産リースバックのメリット・デメリットについてもあわせて解説をおこなっていきましょう。
目次
そもそも任意売却後に自宅に住み続ける方法はあるのか？
任意売却とは、抵当権のついた住宅を債権者（抵当権者）の許可を得て売却し、手にいれたお金で住宅ローンの残債務を返済するというものです。
一般的に、任意売却は「オーバーローン状態」のときにおこなう不動産取引です。
アンダーローン状態のときは、債権者から許可を得ることなく住宅を売却することが可能です。なぜなら、住宅を売却したら、ローンを完済することができるので、債権者が文句を付ける筋合いにはありません。
ということで、任意売却をした場合、通常は住宅を失うことになります。
- 親子間・親族間売買を利用する
- 不動産リースバックを利用する
この2つの方法を利用すれば、任意売却をした後でも住宅に住み続けることができます。
親子間・親族間売買について
親子間・親族間売買は、任意売却の理論上は可能な不動産取引になります。実際に親子間・親族間売買を成功させた事例などは、全国住宅ローン支援・任意売却支援会のホームページにて紹介されています。
ただし、親子間・親族間売買を実行させるためには、いくつかの問題があります。
まず、債権者の許可を得ることが出来ない点です。任意売却をおこなう際は、抵当権を持っている債権者の許可が必要です。債権者が拒否する限り、任意売却をすることはできません。複数の債権者がいる場合、債権者全員からの許可が必要です。
一般的に任意売却をした方が、競売よりも高く住宅を売却することができるので、債権者は反対しませんが、任意売却の買い手が家族や親族になると話が異なってきます。つまり、第三者へ売却するというのは、住宅を売却してローンを返済したいという意図が良くわかるのですが、家族や親族に売却する場合、そのまま自宅に住み続けたいという意図が露骨に見えるので、反対される可能性が高くなります。
もちろん、家族や親族が適正な市場価格で購入を検討しているのであれば、債権者としては反対してはメリットがありません。問題になるのが、一般の不動産市場価格よりも安い価格での売却です。この場合は、債権者は納得せずに親子間・親族間売買は成立しません。
住宅ローンを組むことが難しい
たとえば、親が住宅ローン破たんをしてしまった場合、その住宅を任意売却して、子供がその住宅を買い取ることを検討します。この場合、多くの金融機関では親子間売買に対して、住宅ローンの融資は非常に消極的です。
住宅の親子間での受け渡しは、一般的には譲渡や贈与でおこなわれます。任意売却のような売買契約で受けた渡すために、銀行からお金を借りてローンを組むというのは、金融機関からすると不透明な取引に見られてしまいます。
- 営業許可のある不動産会社が取引の仲介に入る
- 住宅ローンに頼らず現金で買い取る
- 不動産売買価格について査定書を作成する
- 査定書にもとづき、適正な一般市場価値相場で売買する
このような対策をとる必要がありあます。
特に、営業許可のある不動産会社が取引の仲介に入る、不動産売買価格について査定書を作成する、査定書にもとづき、適正な一般市場価値相場で売買するは、絶対におこなった方が良い対策方法になります。ただし、これらの方法をおこなったとしても、住宅ローンを融資してもらえるとは限りません。そのため、現金一括払いをすることができればいいのですが、こちらも現実的ではありません。
住宅ローンの融資を依頼する銀行についてですが、大手都市型銀行よりも地元の銀行に依頼した方が成功確率は高いといわれています。
買戻し契約はトラブルの元
親子間での買取であれば、任意売却後も賃貸、もしくは無償で任意売却した住宅に住ませてもらえる可能性があります。しかし、親族や親友に一時的に任意売却をおこない、将来的に買い戻すことを想定している場合は注意をしなければなりません。
買戻しとは、住宅ローン返済が困難になり手放さざる得なくなった住宅を、一度、親族や友人・知人に買受けてもらい、第三者名義にした後に買い戻す方法です。
この買戻しについては、きちんと信頼関係のある知人や友人との間であらかじめ買戻しのルールを決めて契約者を作成しておかなければ、いざ、買戻しをするときになり思わぬトラブルの原因になる可能性があります。
どちらにしても知識や経験のない素人が契約書を作成するよりも、専門業者に仲介をしてもらい、知人・友人とよく話し合いをおこない契約することが重要になります。
債権者が親子間売買に競売を利用する
当然ですが、確実に落札できる保証はありません。競売であれば、親子・親族を問わずに誰でも入札することが可能です。しかし、他の入札者よりも高い金額で入札しなければなりません。下手すると住宅が第三者の手にわたってしまいます。また、連帯保証人であっても、競売に参加することは可能です。
現実問題、身内で買取手を探すのは困難
家族や親族であっても、他人の住宅のために、新たに住宅ローンを組んで住宅を買い受けてくれるということは非常に稀です。理論上は任意売却で住宅に住み続ける方法である買戻しですが、実際に成功するケースという事例は稀であり、あまり多くないのが現状です。
そのため、相談に乗ってくれる家族や親族がいる場合には、よく話し合いをおこない、将来的にトラブルに発展しないように、専門家を交えて慎重に話を進めるのが重要になります。
不動産リースバックという方法で住宅に住み続けることができる
任意売却後も引き続き住宅に住み続ける方法として、前述したような親子間・親族間売買などが多くなります。親族が相手の場合、売却後も賃貸という形で住宅に住まわせてくれる可能性が高くなります。また、事前に買戻し契約を結んでいれば、将来的に買戻しすることもできます。
しかし、親族間売買の場合、通常、金融機関から住宅ローンの融資を受けることは難しくなります。また、そもそも、買受人を引き受けるような余裕のある親族がいないケースというのも珍しくありません。
そのような場合に利用できる方法として、不動産リースバックがあります。
不動産リースバックの仕組み
売却の相手は、リースバックの専門業者の場合もあれば、任意売却業者が提携している不動産業者、そして個人投資家などさまざまです。
不動産リースバックであれば、住宅を任意売却することにより、債権者への住宅ローンの返済もすることができますし、賃貸として現在住んでいる住宅に住み続けることができ、引っ越しをする必要もありません。ただし、所有権はなくなります。
所有権がなくなりますので、不動産リースバック以降の固定資産税等の支払いも必要もなくなります。将来的に一定のお金を支払うことで、自宅を買い戻すことができます。買戻しを考えているのであれば、事前に買戻し契約を結んでおく必要があります。
不動産リースバックの賃料の相場
親族間売買とは異なり、業者や投資家を相手に不動産リースバックをする場合、相手にも利益が出る必要があります。
そのため、通常売却価格よりも売却価格が下がる可能性が高くなります。住宅の買主は、元の所有者へ貸さなければならない、という縛りが出てきますので、その分、住宅を安価で買受けたいと考えるのです。
また、賃料が割高になる傾向があります。
相手が一般の不動産投資家であれば、周辺の賃料相場で貸してくれるケースもありますが、不動産リースバック専門業者の場合は年間の賃料は売却価格の1割程度が相場になっています。
この場合、10年以上、賃料を支払って住み続けるのであれば、不動産リースバックは損する可能性が高くなります。もっともすぐに現金が手にはいる点を考えるのであれば、この程度のデメリットは当然かもしれません。
住宅ローン返済と不動産リースバック、月々の負担はどっちがお得
購入時よりも物件の価値は下がっていれば、毎月の負担も減る可能性が高くなります。
購入時に3000万円の住宅ローンを20年返済、元利均等方式、固定金利1.5％で借りたとします。この場合、毎月の返済額は14.5万円となります。
その後、住宅の価値が時価で1500万円程度まで下がった状態で、不動産リースバックの業者に1200万円で売却した場合、賃料が10％の場合、今後、住み続けるためには年間賃料は120万円、月額10万円になります。
この場合、毎月の負担は4.5万円軽くなったことになります。固定資産税や維持管理費も考えると、負担は不動産リースバックの方に軍配があがるでしょう。
しかし、物件評価額があまり大きく下がっていないケースでは、ほとんど支払額はわかりません。同じ条件で、不動産リースバック業者への売却価格が2000万円だった場合には、賃料は住宅ローン負担よりも重くなってしまう可能性があります。
物件評価額が下がっていれば、賃料も安くなりますが、そもそも、物件価値が大きく下落しているような物件の場合、不動産リースバックの買受人がいない可能性もあります。そのあたりは注意が必要です。
不動産リースバックは基本的に任意売却には向かない
不動産リースバックは、そもそもの話、住宅ローン債務者の救済のための制度ではありません。住宅を手放したくないけれど、お金が欲しいという方を対象にしているサービスになります。
不動産リースバックのメリット・デメリット
メリット
不動産リースバックは、そもそも賃料は割安ではありません。そのため、短期的にはリスクなくお金を作ることができるメリットがあります。
デメリット
デメリットは、長期的には賃料を支払い続けることになりますので、一定期間を越えてしまう不動産リースバックで得た金銭よりも損の方が多くなります。
また、月々の住宅ローンを支払うことができないという理由で、不動産リースバックをしても、結局、賃料を支払うことができなくなる可能性が十分にあります。また、不動産リースバックをした後に、賃料を滞納した場合、支払い能力に疑問のある場合、不動産リースバックの契約自体が難しくなります。
オーバーローン状態の場合、任意売却後も債務者には、住宅ローンの支払い義務が残ります。
仮に住宅ローンの残債が1500万円、住宅の売却価格が1000万円の場合には、任意売却後も500万円の債務が残ります。このようなケースでは、住宅の売却価格の決定権は、金融機関などの債権者にあります。そのため、所有者（売主）ではなく、住宅ローンの債権者がその価格でなら売却してもいいよ、と許可しなければ売却することはできません。
そのため、一般の市場相場よりも安く住宅を購入したい不動産リースバック業者や投資家との売却価格での折り合いがつかない可能性が高くなります。また、わざわざローン債務が残る債務者と不動産リースバック契約をしたがる業者も多くありません。
しかし、一方で住宅ローン債権があったとしても、住宅を任意売却することで住宅ローンを完済できるアンダーローン状態であれば、不動産リースバックに支障がないケースもあります。
まずは任意売却業者や不動産リースバック業者へ相談することをおすすめします。相談は無料という業者が多くなりますので、とりあえず、相談してみることをおすすめします。
不動産リースバックの買戻し契約について
将来、優先的に住宅を買い戻す権利である、再売買の権利を定めて、契約書に事前に盛り込んでおけば、将来的に買戻しをすることは可能です。
不動産リースバック業者で有名な不動産リースバック業者の場合、売却時の1～2割増しの価格を支払えば、買い戻すことは可能です。この買戻し価格は時間経過しても変動することはありませんので、早く買戻しをしなければ損をすると言えます。
まとめ
不動産リースバックは親子間・親族間売買とは異なり、リースバックの専門業者、任意売却業者が提携している不動産業者、そして個人投資家といった第三者へ住宅を任意売却する方法です。
住宅の所有権を業者へ売却すると同時に、賃貸契約を結び、賃料を支払いながら、自宅に住み続けるという方法です。
ただし、不動産リースバックの場合は商売でおこなっており、オーバーローン状態の場合は利用することができない可能性が高い方法です。そもそも、オーバーローン状態の方の救済制度ではありませんので、オーバーローン状態の方は、親子間・親族売買、もしくは普通の任意売却を利用する方がいいでしょう。
