住宅ローンが破たんしている場合、お金に関係することで非常に切羽詰まっており、精神的にかなり追い詰められていることが予想されます。また、どのようなことをすればいいのか、誰に相談するべきなのかわからず、寄ってくる業者すべてが怪しく見えてしまい、自暴自棄に陥ってしまう可能性があります。
極端な話、自殺をして団体信用生命保険を利用して住宅ローンを返済するべきではなかろうかとも思い詰めてしまう方が大勢いると思われます。
任意売却をするためには、任意売却を専門的におこなっている不動産業者へ相談をするしかありません。今回は、不動産業者へどのような相談をするべきなのか、どのようなことが聞かれるのか紹介します。
目次
任意売却の相談は専門の不動産業者へ
任意売却専門の不動産業者とはいいましても、不動産業者ですから仲介手数料以外の料金を得ることは禁止されています。そのため、相談をするだけであればただなのです。
弁護士や司法書士は相談をするだけでも相談料を請求されるのが一般的なので、住宅ローン破たんで悩んでいるのであれば、任意売却専門の不動産業者へ相談をすることが理想的であるといえます。
最初から弁護士や司法書士へ相談をしてしまった場合、弁護士や司法書士は自分の持っている免許の効力の範囲内で最善の手を尽くそうとします。そのため、任意売却という手段があるにもかかわらず、債務整理の任意整理や民事再生（個人再生）、そして自己破産を勧めてくるというのが一般的です。不動産仲介は弁護士や司法書士ではできないので、当然の選択になるのです。
依頼をするべき業者について
依頼をするべき任意売却の業者としては、自社で販売活動をしているかどうかという点を挙げることができます。任意売却をスムーズに進めるためには、適切な販売活動をおこなうことのできる仲介業者を選ぶということが大切になります。
任意売却の業者で多いのが、個人や2～3人などの少人数で営業をしている、訪問専門の業者です。これら少人数の業者は配当要求終期の公告を見て、直接債務者を訪問してきて任意売却を進めてきます。これらの業者の中には契約をすることで引越し代100万円出しますといい加減なことを約束する無責任な業者も存在します。
そして、これらの業者の多くは店舗を持っておらず、専任媒介契約をしても自社では販売することができません。不動産業界には、不動産物件情報の登録と提供をおこなっているレインズ（REINS：Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム））という流通機構があります。
レインズは不動産業者が互いに物件情報を共有するために作られた全国情報ネットワークになります。自社で販売していない業者はレインズへ情報を登録するだけで、積極的に買主を見つけるための販売活動はしません。販売活動をレインズに丸投げして、不動産所在地の地元にある仲介業者などがレインズの情報を拾い、購入希望者を紹介しない限り、任意売却は成立しません。
買主の紹介をする業者についても債務者の事情などは把握していませんので、債務者の希望する条件のすり合わせをおこなってくれることはあまり期待することはできません。
また、業者の中には宅地建物取引業の許可を持っておらず、名前だけ別の不動産会社に所属している形にしているブローカーのような存在もいます。その不動産会社の名刺で任意売却の契約を得て、成立をしたら手数料の一部を、名前を借りている不動産会社に払うという仕組みです。
このような業者の場合、社内で情報が共有化されていますので、営業マンなどの依頼主の事情を理解して、最大限の活動をしてくれるでしょう。任意売却業者と販売業者が別々では、情報の共有が万全になりませんので、債務者と買主とのマッチングがうまくいかないことがあります。
専門の販売員がいるかどうかも重要になります。債務者の事情を理解している販売員が直接買主と商談をすることにより、売主である債務者の要望に沿った契約になる可能性が大きくなります。
任意売却の相談時に聞くこと＆尋ねられること
債務の状況（金融機関、残債務、住宅ローン以外の債務、税金、管理費、支払状況）
任意売却の実務をおこなうにあたり、住宅の抵当権等担保権を設定登記した債権者の数が何社あるのかを知ることは非常に重要です。第三者である買主に住宅を譲渡する際に、買主の権利を阻害するすべての登記を抹消しなければなりません。仮に、ひとつでも抵当権等が残っている住宅を購入するということは、その借金のカタも含めて住宅を購入するということになってしまうのです。
そのため、登記事項になんらかの権利が設定されている場合、その権利を設定しているすべての債権者から権利を抹消してもらうように交渉をしなければならないということです。
- 差押え
- 仮差押え
- 抵当権
- 根抵当権
- 貸借権など
これなどがあげられます。
現在、どのくらい住宅ローンの滞納があるのか、滞納をしているのであれば、いつから滞納をしているのかそして、差押えをされているのかなど
任意売却とは、債務者が主導となり自分の意思で住宅を売却することができますが、そのためには、債務者の任意売却の意思と同時に各債権者の了解をとる必要があります。
抵当権等を設定した債権者は、相談者の現状が非常に経済的に困窮した状況であったとしても、理由はどうあれ、住宅ローンの返済ができている限りにおいて任意売却を認めるということはありません。
債務者がどんなに経済的に困窮しているにもかかわらず、生活を切り詰めて無理に住宅ローンの返済をしているので、かわいそうだからという理由で債権者は任意売却に応じることはまず考えることができないのです。
すでに、不動産が差押えられているのであれば、競売開始決定通知が手元に届いているというのであれば、時間的な猶予がありません。
抵当権等が設定されていない住宅ローン以外の債務はどのくらいあるのか
不動産の抵当権等の担保権が設定されていない債権者（無担保の債権者）についても確認をされることがあります。
返済金額と使用用途を聞くことで、今後の相談者の支払いの優先順位を一度整理して考えます。
また、消費者金融業者のような無担保債権者の場合、不動産を有担保としている債権者より借入金の取立が厳しいのがほとんどです。あまりにも借金の督促が厳しく精神的に参ってしまう場合は、弁護士や司法書士などを紹介してくれることもあります。
固定資産税・都市計画税・住民税・国民健康保険料などの滞納、差押えされているか？
原則として、税金についての不動産等資産への差押えは、督促状を発した日から起算して10日を通過した日までに完納しないときにできるものとされています。督促状送付から10日はすぐに過ぎてしまいますので、事実上、役所はいつでも不動産差押えや参加差押えをすることができる可能性があるということです。
抵当権等担保権と同じく、差押えなどの登記が設定された住宅を任意売却するためには、これらの差押え等を売買と同時に解除してもらう必要があります。
仮に、役所などから差押え等がされたとしても、不動産売却金額の中から各債権者が認める配分金を納付することによって、差押え等が解除されるのであればいいのですが、役所によっては遅延金を含めて全額納税しなければ解除を認めないという強硬な態度で接してくる徴税担当者も存在します。
税金であっても、抵当権等設定登記よりも優先される税でなければ、抵当権等を設定している債権者より優先して不動産の売却金額からの配分を受けることは難しくなります。
管理費・修繕積立金の滞納はあるか？
そのため、債権者は管理費等滞納金のあるマンションはこれらの費用が抹消されなければ、不動産は売却できないと考えますので、滞納について債権者は売却金額からの控除を認めるケースがほとんどになります。
しかしながら、住宅金融支援機構のように管理費と修繕積立金は最大5年間を限度として、それ以外マンション関係の経費、たとえば駐車場代や駐輪場代、専用庭代、ルーフバルコニー使用料、インターネット使用料、町会費、組合費、遅延損害金などの管理費や修繕積積立金に付帯する経費であっても、一切に控除を認めていない債権者が多いので注意をしましょう。
管理費や修繕積立金、その他専用使用権の使用料について、管理組合との減額交渉をしてもその実現は難しいしょう。しかし、遅延損害金については、交渉に応じてくれる可能性もあります。
物件の状況
住宅について確認する際には、物件の概要とともに現在誰が専有しているかについて尋ねられます。自分で住んでいるのか、他人が住んでいるのかです。また、その家族構成などについても重要です。
そのため、状況把握の一環として相談時に尋ねられことがあります。
依頼人の状況（共有者全員の連絡先・売買承諾が取れるか・家族の状況など）
尋ねた上で、任意売却をおこなう際には、所有者全員の売却の承諾がもらえる見込みがあるのかどうかについて確認をされます。
相談者が単独名義の所有者であれば、その方だけの承諾で売却が可能となりますが、所有者が複数いる共有者であるときは、その住宅における共有者全員の許可が必要となります。
また、保証会社や保証協会以外の連帯保証人が要るかどうかについても確認をされます。住宅ローンの支払いを止めた場合、連帯保証人に迷惑がかかることは避けることができません。相談者には事前にその点をしっかりと話をし、連帯保証人と早々に話を付けるべきでしょう。
まとめ
任意売却は、専門の不動産業者へ相談をするようにしましょう。きちんと店舗を構えている専門の不動産業者でなければ、レインズに丸投げされて任意売却に失敗してしまう可能性があります。
そして、専門の不動産業者へ相談をする際には下記のことを尋ねられます。
- 債務の状況（金融機関、残債務、住宅ローン以外の債務、税金、管理費、支払状況）
- 物件の状況（所在地、使用状況）
- 依頼人の状況（共有者全員の連絡・売買承諾が取れるか・家族の状況など）
これらのことを尋ねられます。
債務者の状況については、
- 現在、どのくらい住宅ローンの滞納があるのか、滞納をしているのであれば、いつから滞納をしているのかそして、差押えをされているのかなど
- 抵当権等が設定されていない住宅ローン以外の債務はどのくらいあるのか
- 固定資産税・都市計画税・住民税・国民健康保険料などの滞納、差押えされているか？
- 管理費・修繕積立金の滞納はあるか？
これらが、専門の不動産業者に質問されたりします。
