任意売却とは？任意売却の基礎の基礎を徹底解説

住宅ローンを組んで家を建てる、マンションを購入したが、住宅ローンの返済が滞るようになった場合、選べる手段は「任意売却」か「競売」です。今回は任意売却とは、どのようものかを紹介します。

任意売却とは？

不動産における任意売却とは、売買金額よりも残債務額の方が多い不動産に対して「抵当権」を設定している金融機関などの債権者および利害関係者に不動産を売却して現金化して、配分をおこなうことにより、抵当権や差押登記等を解除してもらい、売主（不動産所有者である債務者）と第3者の買主との間における売買契約のことです。

なぜ、金融機関などの債権者の合意が必要なのか？

1,000万円の住宅ローンの残債務があり、住宅の売買価格の相場が500万円であったら、単純に500万円の住宅ローンの残債務額（住宅ローンの未払い金）があります。

住宅ローンよりも残債務額の方が多い状態をオーバーローンと呼びます。一般的に融資してもらった住宅ローンの額よりも住宅の価値が高いということはありません。

オーバーローンの場合は、不動産所有者の意志のみでは住宅を売却することはできません。仮にできたとしても二束三文の価格にしかなりません。なぜなら、ローンを完済していない不動産には金融機関などの債権者が設定した「抵当権」や「担保権」などが設定されているからです。

不動産取引において、住宅にかけられている抵当権や「担保権」などは売主の負担において確実に取り除かなければならないのです。つまり、ローンがあれば完済をしなければならないのです。ローンを完済した場合は抵当権や担保権の末梢に金融機関などの債権者は何の問題もなく応じてくれます。

競売と任意売却

任意売却は極論をいえば、住宅ローンの返済能力が破たんしたので、住宅を債権者である金融機関との合意のもと売却して、売却代金を住宅ローンの残債務額の返済にあてます。

住宅ローンを滞納しており、また任意売却および、銀行との話し合い、債務整理などの手段を全くこうじていなければ「競売」となります。住宅ローンを完済していない不動産には「抵当権」があります。この抵当権に従い裁判所に申し立てることにより競売を開催することができます。

競売にかけられた場合、もっとも高い価格で入札した個人や法人に住宅は売却されます。しかし、任意売却と比較をすると2～4割ほど低い価格での売却になるのです。

また、官報をはじめ住宅の情報などを裁判所やインターネット上で簡単に閲覧することができます。つまり、競売にかけられている事実が周囲にばれてしまう可能性があります。裁判所が間に入って競売はおこなわれますので、抵抗をした場合、逆に排除される可能性もあるわけです。

競売と任意売却は住宅を第3者に売却して、滞納している住宅ローンを売却価格で圧縮する方法です。しかしながら、任意売却の方が高額で売れる可能性があり、競売よりも有利な条件がいくつかあります。

任意売却をした方がいい人

任意売却をした方がいい人は下記の通りです。

1. 住宅ローンが払えないが家を手放したくない
2. 住宅ローンのリスケジュールに金融機関がおじてくれない
3. 失業をした
4. ボーナス支払いができない
5. 督促状・催告書がすでに届いている
6. 固定資産税などの税金が支払えず、差押された
7. 共働きで離婚する場合
8. 連帯保証人に迷惑をかけたくない場合

ここで気になるのが、1番目の「住宅ローンが払えないが家を手放したくない」ではないでしょうか。任意売却は住宅を売却するためのものなので「矛盾」があります。

その矛盾を解消するのが「リースバック」という、売却後の住宅に住み続けられる方法です。

リースバック

リースバックとは、住宅を業者や投資家へ売却をして、その業者と賃貸契約を結び住宅を借りて住むという仕組みです。このリースバックは誰が落札するのかわからない競売では利用することが不可能な仕組みです。

リースバックのデメリット

もちろん、リースバックにはデメリットも存在します。

そのため、アンダーローン、つまり、住宅の売買価格が住宅ローンの残債務額のより多い場合が、リースバックの対象となりやすくなってしまいます。

業者への相談は無料ですから、任意売却を得意とする不動産業者やリースバック業者に相談をしてみるというのも1つの手段であるといえます。

任意売却をすると何が得なのか？

競売よりも高い価格での売買が可能

任意売却の場合は、不動産業者が仲介をして一般市場で時価により売却をします。そのため、一般市場の時価の2～４割減でおこなう競売よりも高額な価格での売却が期待できます。

引っ越し代金が出る可能性がある

100％引っ越し代が出るわけではありませんが、競売よりも高額で住宅を売却することができれば、その売却代金から引っ越し代を債権者が控除してくれるケースがあります。あくまで出してくれる可能性があるという話しです。引っ越し代を出す義務は買主にも債権者にもありません。

引っ越し代は、立退料を含めた考え方なのですが、任意売却をしたのにいつまでも居座られてしまっては買主からしてみれば邪魔なので、引っ越し代を給付することがあります。もちろん、売却代金からの控除なので、最終的には給付してくれた債権者へ返済することになります。ただ、お金がない状態での引っ越し代はありがたいのではないのでしょうか。

競売では、任意売却以上に引っ越し代は出ません。出す義務もありませんし、強制執行により立ち退きさせることが可能なので、競売で引っ越し代を出すメリットがないため、一切引っ越し代は出ません。以前は、温情で出してくれる人もいましたが現在ではありえません。

近所にばれない

競売の場合、裁判所の執行官が任意売却をする住宅に訪れますし、競売サイトや裁判所で住宅の情報を閲覧することも可能なので、住宅ローンを滞納していたことが近所に、比較的早くばれてしまいます。

また、競売をする場合、官報などにも名前が載り、これを見た不動産業者などからDMなどが大量に届くことになります。中にはよくわからない宗教団体や貸金業者から連絡が来たり、自宅のまわりをうろつくケースもあります。

残債務の交渉について話し合いに応じてもらいやすくなる

任意売却は、債権者の合意がなければ進めることができません。そのため、債権者と何度も話し合いの席を設けることになります。債権者としても任意売却の方が、競売よりも比較的早く、しかも2～4割増しの額の売買価格が期待できますので、話し合いに応じる理由となります。

競売に発展した場合、何も手を打たなかった結果、競売になるので、債権者との友好的な関係は望みにくくなります。

精神的ダメージが少なくなる

競売の場合は裁判者などが介入してくるうえ、債務者の意志などは無関係に勝手に競売のスケジュールが進行していきます。債務者が引っ越す準備が整っていなくても競売が終了したら所定の日にちまでに住宅を追い出されてしまいます。

また、様々な企業や団体に競売をしている事実が官報などにより公告されますので、精神的なダメージが大きくなります。

任意売却は費用が一切かからない

競売の場合では、落札されるまでの1日ごとに遅延損害金が14.6％発生し続けます。つまり、競売で住宅が売却されたとしても、残債務の残高は増える可能性があります。

任意売却の場合は、債務者が費用を負担することはありません。手続にかかる費用の多くが、住宅の売却費用から控除されます。つまり、任意売却業者や不動産業者などの仲介手数料をはじめとした諸経費はかかりません。

任意売却のデメリット

手続きや交渉の負担・手間

極端な話し、競売は何もしなくても勝手に始まります。勝手にはじまり、勝手に追い出されます。しかし、任意売却は任意売却会社や不動産業者などを見つけて依頼をして、金融機関などの債権者などから同意を得る必要があります。また、各種書類の作成など手間がかかります。

逆に言えば、信頼できる任意売却会社や不動産業者を見つけてしまえば、このデメリットはそこまで大きなものとはなりません。これら仲介業者へ手数料の支払いについても、住宅の売却代金から全額控除されますので、現在お金がまったくないという場合でも問題なく利用することができます。

必ず成功するとは限らない

複数の債権者、つまり抵当権者がいる場合でオーバーローンでは、順位の高い抵当権者にしか住宅売却の配当金はいきわたりません。後順位の抵当権者には担保解除料（ハンコ代）と呼ばれるお金を支払い抵当権の抹消に応じてもらいます。

後順位であっても抵当権者が1人でも任意売却に反対をすると任意売却は成功しません。そのため、いかに交渉をするのかが重要になります。

もちろん、任意売却会社や不動産業者へ依頼をすることで、交渉をスムーズに進めることができます。また、担保解除料（ハンコ代）についても控除されますので、1銭も出す必要はありません。

保証人がいる場合、保証人からも同意をもらう必要があります。ただ、保証人が反対しても「担保保存義務免除特約」というものがあれば、誰もがおかしいと思うような異常に安い価格での任意売却をしない限り、保証人の同意を必要とはしません。必要なくても、きちんと「担保解除同意書」を作成して同意を得ておくとトラブルがなくなるでしょう。

一般の不動産売買よりも任意売却は安くなる

任意売却は、すでにローンを完済している住宅やアンダーローンの住宅と比べて、売却価格が安くなってしまいます。

この原因として「瑕疵担保責任免責・付帯設備の修復義務免除特約」や「差押えおよび抵当権等抹消不能による解除特約」など、普通の不動産を売買では付けない特約を付ける必要があるからです。

差押えおよび抵当権等抹消不能による解除特約については、売主側のトラブルが原因で売買契約を白紙撤回しても、違約金などを求めないでくださいという特約です。

任意売却は債権者、つまり抵当権全員が納得しなければ成立しません。抵当権者の中には突然態度を翻す人もいますので、このような特約が必要となります。また、税金の未納で差押えされても任意売却することができなくなるので、特約は必要となります。

任意売却は売主に都合がいいような契約を結ぶことになるため、通常の不動産売却より売買価格が下がってしまいます。ただし、競売と比べれば売買価格は2～4割増しです。

制限時間がある

住宅ローンの返済の滞納から8ヶ月程度で、債権者の申立てにより裁判所から競売開始の決定通知が届きます。競売は一度申立ててしまうと、競売の申立てを取り下げない限り、自動的に手続きが進んでいき住宅が強制的に競売にかけられてしまいます。

任意売却は競売が完了するまでの間に成功させる必要があり、間に合わなければ、競売で安く強制的に売却されてしまいます。

依頼する任意売却業者の選定に失敗すると損をする

任意売却の経験が浅い業者に依頼をしてしまった場合、段取りの不手際、債権者との交渉能力、買主への説明スキル、情報伝達のミスなど多大なトラブルの原因を作ります。

また、時間が限られていますので限られた時間内にベストな任意売却をしてもらう必要があるので、経験が方法で処理能力が高い会社へ依頼する必要があります。

インターネットなどを利用して、口コミなどを調べて、安全なのかどうかも調べましょう。

オーバーローンの場合、リースバックが利用できない

オーバーローンの場合リースバックを原則利用することができません。

任意売却ができる期間

任意売却は制限時間があります。制限時間内に成功させなければ、競売になってしまいます。

• 0日目：住宅ローンを滞納した時期
• 2ヶ月目：書面や電話での支払いの催告、督促状が送られて来る
• 6ヶ月目：期限の利益を喪失し保証会社が代位弁済
• 8ヶ月目：裁判所から競売開始決定通知が届く
• 9ヶ月目：執行官が現況調査で自宅を訪問
• 12ヶ月目：期間入札通知が届き、物件が一般公開される
• 14か月目：入札開始

上記のスケジュールの中で、任意売却ができる期間は6ヶ月目～12ヶ月目までです。入札が開始されてしまうと、任意売却をすることはできません。理論上では開札日前日まででしたら、競売を取り下げることが可能です。ただ、ここまで行く前に任意売却を済ませるのが理想的です。

0日目～6ヶ月目までの間は、任意売却以外の方法、たとえば、金融機関などの債権者との話し合いでリスケジュールをする、個人再生の手続きをして住宅ローン以外の借金を圧縮するなど、任意売却以外の方法がありますのでそちらの検討も重要であるといえます。

任意売却をしても残った債務（残債務）について

任意売却をしても残った残債務を返済する相手は、住宅ローン滞納中に金融機関などの債権者へ「代位弁済（代わりにローンを支払ってくれること）」をした「ローン保証会社」やローン保証会社から委託を受けた「サービサー（債権回収会社）」への返済になります。

ローン保証会社やサービサー（債権回収会社）は、話し合いにより「返済できる範囲内」で毎月の返済額を決めます。たとえば、毎月1万円、2万円とかです。また、無理に取立てようとすれば債務者は自己破産をしてしまうので、厳しい取立てというのはありません。返済額についてもかなり柔軟に対応してくれます。

債務者の生活水準、資産、収入面などを考慮して、サービサー（債権回収会社）の場合、残債務額を圧縮、つまり減額してくれることがあります。ただ、すべての債務者の残債務額が圧縮されるわけではありませんので、誤解をしてはいけません。

まとめ

任意売却は、住宅ローンの返済が不可能になってしまった場合に、任意で住宅を売却して住宅ローンの返済に売却金額をあてるという手段です。任意売却をしなければ競売となり強制的に住宅を売り払われてしまいます。

しかも、任意売却と比較をすると2～4割減の価格でしか住宅を売却することができません。また、裁判所が動きますので官報に名前が載ったり、競売サイトに住宅の詳細な情報が載せられてしまい、周囲の人に競売にかけられたことがばれてしまいます。

任意売却は、あくまで普通の不動産売買なので、周囲の人にばれるリスクなどはありません。もちろん、任意売却はメリットだけではなくデメリットもありますが、それを勘案しても、競売よりは増しな手段であるといえます。