住宅ローンの支払いができなくなったとき、または支払いが滞りそうになったときに、3つの手段を選ぶことができるのをご存知でしょうか。
それは、
- 一般的な不動産売却を行う
- 差し押さえを待ち、競売を行ってもらう
- 任意売却の手続きを開始する
以上の3つの中から選択することができます。
1のように、一般的に行われている通りに、不動産屋で売却し、ローンを完済してしまうというのが一番理想的です。
というのも、1は誰でも選択することできるものではありません。
1を選択しようということは、売却までの時間にも余裕があり、また、売却価額がローンの残債務を上回らないと、残りの債務を一括で返済しなければなりませんので、通常、残債務を上回るという方が選択できるものとなります。
これらの条件をクリアできないと、不動産を何とか売却したとしても、残債務が残ることになるので、残債務が多額に残ってしまった場合は、多額であっても一括で返済の請求をされます。
なんとか残債務を全て工面するか、自己破産するしかなくなります。
金融機関などへの交渉の余地もないので、残債務が残るような方にはオススメはできない方法となります。
また、不動産の販売期間も数か月必要です。その期間もローンを支払い続けなければなりませんので、支払いに余裕があるか、または支払いが困難になるずっと前に販売活動を開始する必要があります。
せっかく購入したマイホームをなかなか支払いができなくなる前に、不動産を売却できる方は少ないと思います。
と思うのが通常です。しかし、なんとか工面し、住み続けて限界が来た頃には、もう1を選択することができない条件になっていることがあります。
そういった場合は、2の競売を待つか、3の任意売却の手続きをすすめることになります。
1の選択肢は、通常の不動産販売で売却ができるので、もちろん理想的ではありますが、必ずしも2の競売や、3の任意売却が不利で損だというわけではありません。
さらに、今回ご紹介する任意売却は、マイホームは手放すけど、新生活の再建をしっかりとサポートしてくれるような救済措置的な面もあり、マイホームを通常の不動産販売で売却することができないからっといって、すぐに落胆する必要はありません。
競売になると、1と同様に不動産を売却した後の残債務は一括返済を請求されることがあり、新生活の再建という面では、残債務の額次第では困難な場合が多いかと思います。
しかし、3の任意売却に関しては、一般的な不動産売却のように販売することができ、かつ、残債務の分割払いの交渉をすることができます。
新生活を再建するために、無理の無い範囲で支払いを継続できるよう交渉することができます。
任意売却も、メリットが有効に働く方と、そうだ無い方がいるかと思います。
煩雑な手続きが嫌だと思われる方は、差し押さえを待ち、競売となるのを待つのが向いているかもしれません。
しかし、少しでも残債務を少なくし、かつ住宅を売却してもなお残る債務を分割で支払いながら、なんとか家族と一緒に新生活を再建していきたいと考える方には、とても有効な方法になります。
競売で落札される価額は、市場の相場の3～7割ほどの価額となることが通常です。
期日で落札されなければ、基準となる価格はどんどん下がっていき、結局落札され、売却されることになっても、多額の残債務が残ります。
その残債務は、一括で返済しなければなりませんので、またどちらかで借りてくるか、自己破産するしかないのです。
住宅ローン以外でも借り入れが多い方など、とにかく借入れなどをリセットしたいと思われる方には、自己破産が確かに有利かもしれません。
しかし、自己破産後の新生活の再建は、身体的にも精神的にも苦痛を感じることが多いのが通常です。
特にご家族がいたいりすると、子どもは学校に通い辛くなったり、近所に知れ渡ったり、会社に知られたりする可能性があるので、住み慣れた地域を離れたり、転職をすることになるかもしれません。
そうなると家族は離れて暮らすことを選択される方もいます。事業をされている方だと、自己破産後約10年ほどは、新たな借り入れなどはできないことが多いので、事業をスタートさせることも難しくなります。
このような事態を回避しようと、競売にはなるべくならないようにと思われる方が多いです。
そこで、画期的なのが、今回ご紹介する3の任意売却になります。
人によっては、確かに任意売却が合わないという方もいらっしゃると思いますが、多くの方に任意売却は有効に働くとても画期的な制度です。
知っている方なら、もし住宅ローンが支払えなくなったときに、使わない手はないと思います。
是非、この機会に任意売却がなんであるか、また任意売却流れや、手続きなどを詳しくご紹介していきたいと思います。
目次
任意売却とは
毎月の住宅ローンがなんらかの理由や事情で支払えなくなったとき、誰でも利用することができる債務整理の一種です。
破産をして、債務を放棄するのではなく、債務の整理をしてもらい、完済を目的とする手続きです。金融機関の承認をもらえば誰でも利用することができます。
任意売却だと、残債務が残ってしまいますが、一般的な不動産売却同様、市場の相場での価格に近い価格で売却することができます。
競売などとは違い、通常不動産を売却するときと同じように、不動産屋で販売を行います。もちろん不動産情報誌やネット、また業者が共有しているレインズというサイトにも登録されます。
任意売却の最大のメリットともいえるのが、こういった価格面や、見た目の販売方法などが通常の不動産販売と変わらないところです。
相場に近い価格で売却できれば、債務を大きく減らすことができますし、通常の不動産売却のように取引できれば、世間に住宅ローンが支払えなくなったなどの事情をさらさずに済みます。
しかし、任意売却は誰でも利用できますが、いくつかの条件が合わないと難しいことがありますし、任意売却の手続きをすすめる業者にうまくすすめてもらわないと、債権者に拒絶されたり、販売が上手くできないことがあります。
このように、いくつかの問題も解決してすすめていかなければなりません。
それでは、任意売却を詳しく理解するために、任意売却がなんであるかを知るため、メリット・デメリットをご紹介しいきます。
任意売却のメリット・デメリット
任意売却は、債務を整理し、新生活を再建するにはとても有効な手段といえます。
しっかりと任意売却のメリット・デメリットを理解し、どの手続きを進めるのがいいかを判断してもらえたらと考えます。
任意売却のメリット
- 相場に近い価格で売却することができる
- 不動産を売却後の残債務の支払い方法を交渉することができる
- 引越し費用、不動産売却費用などを不動産の売却額かから差し引いてもらえる
- プライバシーが守られる
- 引越し時期や条件を交渉次第で決められる
- 任意売却費用が実質ゼロ円である
- 専門の業者が交渉などを行ってくれる
①相場に近い価格で売却することができる
任意売却の大きなメリットの一つは、なんといっても大切なマイホームを一般的な市場の相場の価格で販売することができます。
任意売却は、競売となるまでに売却し引き渡さないといけないので、時間が限られています。
3カ月ほどの間に、任意売却を成立させておかなければならないので、多少は相場より安くなるのが一般的です。
競売手続きとなると、およそ市場の相場の3割から７割くらいの価額で落札されることになりますので、競売よりもうんと有利に売却することができます。
また、競売では、誰が落札するか分かりません。
任意売却だと、一般的な不動産売却同様販売することができるので、十分に買い手の方と顔を合わせて売却することができ、大切なマイホームを安心して引き渡すことができることが多いです。
販売方法も一般的な販売と同様に、不動産情報誌や、不動産情報サイト、また不動産業者間で共有している指定流通機構のレインズにも登録されます。
一般の方から、不動産業者の方々まで、誰でも自由に知ってもらうことができるのも人に売却の大きなメリットと考えます。
②不動産を売却後の残債務の支払い方法を交渉することができる
残債務の支払い方法を交渉するというのは、どういうことかというと、住宅ローンなどの支払いを数か月滞ると債務者は期限の利益を失い、債権者は、債務者へ一括で残債務を支払うよう請求することができます。
住宅ローンなどの多額の借入れの契約をすると、債務者は、分割で支払う権利を取得します。それを期限の利益といいます。
しかし、返済を滞るなどの、住宅ローンなどの契約の違反を行うと、その権利を失い、債権者である金融機関は貸出金を一括で支払ってもらうよう請求することができます。
現金で支払えない方は、競売などにより差し押さえることで現金の代わりに住宅を競売にかけ、売却価額で回収しようとします。
もちろん、それでも残った債務も一括で支払うよう請求され、分割での支払いなども認められていません。
自己破産をすると、新生活の再建で不利になることが多く、精神的にも苦痛を感じることが多いので、ご家族がいたり、新生活の再建を最優先したいと考える人には向かない手法かもしれません。
しかも、毎月の返済費用は、新生活の再建に無理の無いよう約5,000円から50,000円程での支払いを認められることが多いようです。
このように、新生活の再建を支えてくれる手法は他にはありません。
こういった意味でも大きなメリットの一つだと考えられます。
③引越し費用、不動産売却費用などを不動産の売却額かから差し引いてもらえる
任意売却で不動産を無事に売却できたとしても、不動産を売却した際にかかる、登記費用や仲介手数料を支払わなければなりません。
物件の価格にもよりますが、数十万円かかることが多いものです。また新居の初期費用や引越し費用などを住宅を引き渡すために、すぐに用意しなければなりません。
もちろんこれにも、債権者である金融機関の承認が必須になります。承認を得られれば不動産価額から差し引いてもらい、住宅ローンの残債務と一緒に分割で返済していくことになります。
不動産の取引では、仲介手数料や登記費用、また引越し費用なども必ず必要な費用となります。
このように工面してもらえるのは、任意売却の手法以外ありません。
競売の場合でも、仲介手数料はかかりませんが、新居の初期費用や引越し費用は自腹で支払い、新生活を始めなければなりません。
こういった意味でも任意売却はとてもメリットが高いと考えられます。
④プライバシーが守られる
住宅ローンを滞納し、住宅が競売に掛けられるとなると裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅を訪ねて現況調査や、不動産の調査が行われます。
裁判所の執行官が自宅にくることや、また競売の情報サイト、新聞などに公開されることで、ご近所さんを始め、会社の同僚や友人、知人に知れ渡ってしまうことがあります。
そうなると近所に引っ越して新生活を再建しようと思っても、精神的な苦痛を味わうこともあります。
幼いお子さんや、お年寄りがいる家庭では、慣れた環境を離れるのは不都合が多いもの。しかし、競売が決行されてしまうと、近隣で住み続けるというのは無謀かもしれません。
一般的な査定を行い、債権者である金融機関の承認が得られたほぼ相場に近い価額で販売が開始され、不動産情報誌や、不動産サイトに掲載されます。
もちろん業者が共有している指定流通機構のレインズにも登録され色んな業者も閲覧することができます。
さらには、実際に室内を見たいという方には、通常の販売と同様に室内を見学してもらったりもします。
そういったことが煩わしく、競売などがいいと言われる方もいらっしゃいますが、任意売却の方が、債務は大きく減らすことができるので十分任意売却をすすめる意義もあると考えます。
ご近所さんなどに知られなければ、近くで賃貸住宅などを借り、残債務を返済しながら普通に生活をすることができます。
小学校に通う子供がいらっしゃる家庭では、転校させることなど子どもへの負担も少なくさせることができ、ご家族がいる世帯ではとても有利に任意売却は働くと考えられます。
⑤引越し時期や条件を交渉次第で決められる
債権者である金融機関との交渉次第で、引越し費用から、引越しを行う時期など考慮してもらうことも可能です。
強制競売になると、期日が来ると強制的に退去しなければなりません。このような交渉ができるのは任意売却以外にありません。
子どもがいる家庭では子どもの学校の都合や、転校手続きなども必要となる場合もあるかもしれません。落ち着いて準備をすすめることができます。
しかし、任意売却手続きは同時に、競売の手続きも進行しています。
⑥任意売却費用が実質ゼロ円である
任意売却は、なんと手続き費用は一切かかりません。
任意売却の手続きは、金融の問題や法律の問題が深くかかわっており、専門的に解決できる任意売却の業者に依頼することになります。
任意売却の業者の多くが不動産屋で、自社で金融機関との交渉や不動産の売却まで行います。
もちろん任意売却の過程での、不動産販売に関する仲介手数料や登記費用は支払わなければなりません。
任意売却業者は、近年とても増えていますが、悪徳な業者が多いのも事実です。
また不動産売却関する仲介手数料や、登記費用は、債権者である金融機関の承認さえもらえれば、不動産売却費用から差し引いてもらえ、のちに分割で支払っていくなどすることになりますが、任意売却の局面で現金を工面して支払う必要がありません。
法律などの専門的な知識を要する取引である任意売却ですが、費用がかからないというのは債務者にとってはとてもメリットが高いと考えられます。
⓻専門の業者が交渉などを行ってくれる
任意売却の手続きや進行は、素人では判断が難しい法律の知識や不動産の知識が必要となります。
しかし、多くの任意売却業者がいて選択はとても難しいものです。
悪徳業者にもひっかからないために、業者選びの3つのポイントを紹介します。
悪徳任意売却業者にひっからないための3つのポイント
- 弁護士などの法律専門家が主体となっている業者であるかどうか
- 税理士、宅地建物取引主任者など不動産売却に関して精通している者がいるかどうか
- 「任意売却専門」などのうたい文句にだまされない
弁護士などの法律専門家が主体となっている業者であるかどうか
任意売却は、債務整理の一種です。なので債務を整理することに精通している業者であることが重要です。
債務整理とは、支払しきれなくなった多種にわたる債務などを整理、債務者が支払いを完済できるように減額したり整理するものです。
なので債権者を説得し、債務を整理するための法律の知識や経験が必要です。
一般的な債務整理においても、多くの場合が法律事務所や弁護士事務所へ相談にゆき、弁護士などの法律家に代理人となってもらうことが多いです。
任意売却もその債務整理と同様ですので、法律家が主体となって問題に取り組んでくれる業者であることが重要であるとお分かり頂けるとかと思います。
不動産会社には、多くの場合、顧問契約を締結している顧問弁護士というものがいます。
しかし、そのような弁護士が、任意売却に成立しているとは限りません。
税理士、宅地建物取引主任者など不動産売却に関して精通している者がいるかどうか
任意売却は、法律問題を解決するだけではありません。しっかりと金融機関に交渉ながら、不動産の売却を成立させなければなりません。
法律に精通している者だけでなく、不動産の売却にも宅地建物取引主の資格をもっていて、実績がある方が必要となります。
法律の知識や経験があり、特殊な専門知識が備わっている不動産会社でなければなりません。
大手の不動産会社であるからといって、任意売却に精通しているとも限りません。有名な大手の会社でも、任意売却が成立せず、競売となってしまった事例は多数あります。
さらに、法律家などが一緒に問題に取り組んでくれる業者であることが重要だといえます。
「任意売却専門」などのうたい文句にだまされない
任意売却を成功させるには、法律や不動産の知識や経験が豊富であることが重要となります。
弁護士や、宅地建物取引主任者だけでなく、税理士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家の判断が必要な場合が多々あります。
任意売却では、通常の不動産売買に関して、必要な不動産仲介手数料や、登記費用などを除いて、特別な手数料がかかることはありません。
しかし、「手数料」、「販売促進費」、「任意売却申請費」などの費用を請求される場合があります。
もし、初めに任意売却の相談に行った際に、こういった話が出た場合や、怪しいと思われる場合には、その業者を避けるか、警戒しておく必要があります。
任意売却のデメリット
- 任意売却手続きの要件として、実際に住宅ローンを滞納することが必要
- 債権者の同意が必須
- 連帯保証人の協力が必要
- 競売になる可能性がある
- 信用情報に登録される
- 任意売却を行う業者には悪徳業者も多い
- 内覧の立ち会いもしなければならない
①任意売却手続きの要件として、実際に住宅ローンを滞納することが必要
任意売却の手続きにを開始するには、まず、住宅ローンの支払いを実際に2～3カ月滞納し、銀行などからの支払いの督促状などが来てからの金融機関との交渉となります。
支払ができなくなりそうだから任意売却を開始したいと考えても、実際に滞納することが条件となりますので注意が必要です。
債権者である銀行から、督促状や支払通知書などがとどきましたら、どちらかの任意売却を行ってもらえる業者へ相談に行くといいです。
相談だけでしたら、滞納する前から始めても問題ありませんし、早くから相談に行くことで任意売却も落ち着いて始めることができます。
②債権者の同意が必須
債権者である金融機関は、半年ほど支払いの滞納が続けば、競売の手続きを開始し、競売による売却代金で、貸出金の回収を行う権利をもちますので、債権者の承認なしに、勝手に任意売却をするめることはできません。
債権者の承認を得るために、物件の資料や不動産販売に関する資料、その他金融機関を説得するための資料を用意する必要があります。
そのため、任意売却を行うにはこういった金融機関との交渉に実績やノウハウがある業者に依頼することが重要です。
任意売却は、市場の相場とほぼ同等の価格で売却することができるので、競売みたいに相場よりも、はるかに低い価格で売却するよりかは金融機関にとってもメリットが高いのです。
しかし、任意売却では債権者である金融機関の承認が絶対に必要ですし、売却価額の決定から基本的になんでも金融機関が決定権を持ちます。
そのため、金融機関に対し、不誠実な対応などをとると、任意売却を拒否されかねないので、業者を選びは重要な課題でもあります。
③連帯保証人の協力が必要
住宅ローンを組む際に、連帯保証人や連帯債務者を設定することは良くあります。
ローンの金額が大きくなるほど、貸し出す金融機関はリスクが高くなるので、債務者が支払いを怠ったりした場合に、どちらからか支払いを受けれるように、保証人や連帯債務者を要求することは良くあります。
実際に、債務者が支払いを滞納すると、連帯保証人や連帯債務者に、支払の請求があります。
任意売却では、支払を数か月滞納することが要件となりますので、連帯保証人や連帯債務者の方々が、律義に約束を守り、支払をしてしまうと任意売却の手続きをすすめることができません。
なので、任意売却を始めようとゆうときは、必ず、連帯債務者や連帯保証人の方に、相談や報告が必要です。
ながらく疎遠になっていて言いづらいという方も多いようで、それがネックで任意売却を断念する方もいますが、生活の再建や家族を守るためには、しっかりと連帯債務者や連帯保証人の方に連絡をしておかなければなりません。
おおむね、連帯保証人のかたなども、自身が支払うよりかは、債務者本人が任意売却でもなんでもして、支払いを完了して欲しいと思われるのが通常ですので、連帯保証人の方々の同意が得られないということはあまり無いかと思われます。
ただ勝手にすすめることはできませんので、必ず事前に相談や連絡はしておかなければなりません。
④競売になる可能性がある
無事に任意売却が始められたからといって、何も安心はできません。
任意売却を始めるには、いくつもの承認などを得る必要がありますが、それでも不動産が競売が成立する前に売却が完了し、引き渡しが済んでいる状況でなければなりません。
任意売却が開始したからと言って、競売が中断したりすることはありません。
そうなると、相場よりも低く売却され、多額の債務を一括返済しなければならなくなるため、任意売却を開始できたからといって安心はできません。
任意売却は生活の再建や、社会的にも非常に有効な制度ですが、買手が決まらないと成立させることができません。競売が成立すると、自己破産となり生活は一変してしまいます。
そうならないためには、まずは事前に任意売却という制度を知っている必要があります。
なんとか住宅ローンが支払えそうになれば、そのまま住み続けることもできますし、やはり滞納するしかないとなれば、計画的に任意売却をすすめることができます。
家族の運命を一変させないためにも、しっかりと任意売却を把握しておくことは重要です。
⑤信用情報に登録される
信用情報とは、よく名前を聞くけどなんのことだか分からないという方も多いかと思います。
ローンなどの貸し出しや、クレジットカードを発行する際の審査を行う時に、支払いの滞納歴があるか、自己破産者であるかなどが分かる資料で、一般の方が誰でもいつでも見れる資料というわけではありません。
しかし、信用情報に一度登録されると、5年から10年は登録が抹消されることがないので、住宅ローンだけでなく、自動車のローンや事業ローンなども組むことができません。
お子さんのいる家庭では、教育ローンなども必要な頃もあるかと思いますので、任意売却の要件を果たすために滞納を行い信用情報に登録するというのはまずい場合もあります。
なんとか滞納をせずに、住宅ローンを支払い続け、もしくは債務は残るけど、一般的な不動産販売の方法で売却ができそうなら、まずはそちらの選択肢を優先させるのがいい場合もあります。
しかし、任意売却や競売といった状況に陥る場合は、そんなことを考えたりする余地もないかもしれません。
そんな状況になった場合には、自分たちはどのような選択肢が一番最適であるかなど、家族のライフプランなどとも合わせて考えておくと、同じように差し迫った状況であっても冷静に判断し、すすめていくことができ、後悔や失敗がなるべくない選択ができるかと思います。
⑥任意売却を行う業者には悪徳業者も多い
任意売却は通常の不動産売買に加え、借入金や税金に関する法律の知識や豊富な経験が必須となります。
というのも、任意売却は住宅ローンを延滞したからと言って、必ずすすめることができる制度ではありません。
債権者の同意を得るため、任意売却を代行する業者がしっかりと任意売却のノウハウなどがあることが重要となります。
しかし、任意売却を行う業者には、悪徳業者が多いのも実情です。なぜなら悪徳業者というのは、人の弱みにつけ込んで、お金などを搾取しようとします。
任意売却を望み、検討している人たちは、みなさん住宅ローンが支払えなくなったという差し迫った状況の人がほとんどです。
なんとか競売を回避したいと藁にもすがる思いで、業者を探しています。そんな状況の債務者に、任意売却の良い点ばかりを吹聴し、絶対に成功するなどと債務者の冷静な判断をする機会を奪い、自社で任意売却の手続きをするよう勧めます。
債務者は、冷静に判断することができず、その業者の実態や本心がなんであるかまで気が回らずに決めてしまうということになります。
そうなると、業者の思うつぼで、言いなりになり、多額の手数料や費用と言って請求されかねません。
せっかく新生活の再建を願い、業者へ駈け込んでも、任意売却も上手くいかず、ありったけのお金もむしり取られ、自己破産ということにもなりかねません。
このような事態にならないためにも、何度も繰り返しますが、住宅ローンが支払えなくなったときは、まずは冷静になるということです。
そのような混乱の中であるからこそまずは冷静になり、色々と考えを整理しなければなりません。
そうして、任意売却が自分たちにベストであると判断したならば、信頼できる業者を冷静に探します。
ここで、人生も左右しかねない業者を選択するにおいて、絶対に避けたい悪徳業者にひっかからないための3つのポイントを紹介します！
任意売却の業者に騙されない3つのポイント！
- 弁護士などの法律家が主体となっている業者かどうか
- 税理士、宅地建物取引主任者など不動産売却に関して精通している者がいるかどうか
- 「任意売却専門」などのうたい文句にだまされない
弁護士などの法律家が主体となっている業者かどうか
任意売却は、債務整理の一種です。債務整理とは、債務が蓄積し、支払いが困難となった場合に、債務の整理を法律的に行い、債務者が支払いを継続し完済できるよう整える制度です。
なので金融や、複雑な法律に関する知識などが必要となります。
一般的にも、債務整理をしようと考える人は、法律事務所や、弁護士事務所、司法相士事務所など、法律の専門家が在籍する所へ相談し、依頼されるはずです。
任意売却も、このような債務整理の一種ですので、同様に金融問題、法律問題を解決する専門家が重要となります。
もちろん、多くの不動産会社でも、顧問契約を締結している顧問弁護士というものがいます。しかし、そういった弁護士が必ずしも任意売却に関して精通しているとは限りません。
しっかりと任意売却に関しての実績やノウハウがある弁護士などであるのかどうか、またその弁護士が実際に主体となって問題に取り組んでくれる業者かどうかを判断しなければなりません。
税理士、宅地建物取引主任者など不動産売却に関して精通している者がいるかどうか
任意売却は、債務整理の一種ですが、金融や法律問題に詳しいだけでは足りません。
任意売却は、不動産の売却を成功させることがじゅうようですので、不動産の売却が短期間でかつ高条件で成功させれるような実績のある不動産屋でなければなりません。
ただ、不動産の売却に長けているだけでもなく、法律の知識や経験などがる特殊な専門知識や実績のある不動産業者でなければなりません。
「任意売却専門」などのうたい文句にだまされない
任意売却を成功させるためには、法律や不動産の知識や経験が豊富であることが重要であるのはお分かり頂けたかと思います。
弁護士や宅地取引主任者だけでなく、税理士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家の判断も必要な場合もあります。
以下にその業者が、多くの専門家と連携がとれているかなども把握しておくことが必要です。
任意売却では、基本的には費用がかかりません。
大きなメリットの一つでもありますが、必要があれば、任意売却が成立した売買代金から債権者が許可した費用が差し引かれているので、債務者が自己負担することはありません。
しかし「手数料」、「販売促進費」、「任意売却申請費」などの費用を請求される場合があります。
もし相談に行った際に、こういった話が出た場合や、におわされた場合はその業者は避けるか警戒をしておく必要があります。
⓻内覧の立ち会いもしなければならない
任意売却は、通常の不動産売却と同様に、不動産情報誌や、不動産情報サイトなどに掲載され、実際に部屋の中を見たいという購入検討者に、内覧や見学といった一般的な不動産売却のように家の中を見学してもらう必要があります。
その内覧に売主として立ち会う必要もありますし、居住中に他人が部屋の中を見回すことになるので、精神的に辛いと感じることがあるかもしれません。
それ以前に引越しができればこういったことは避けられますのでデメリットではなくなります。
任意売却の流れ
任意売却の流れを把握するには、住宅ローンの返済状況や、競売の流れをとともいに理解するほうが把握し易いかと思うので一緒にみていきましょう。
ポイント
- 任意売却は、競売が成立する間までに成功させないといけないため、任意売却の手続きをな
- るべく早く始めることが重要。
- 競売の入札が開始されるまでに、任意売却をすすめないと、もう間に合わない
- 住宅ローンの滞納をしてなくても、支払えなくなりそうと思ったらすぐに業者探しを開始する
| 任意売却の流れ | 住宅ローンの返済状況 | 競売の流れ | |
|---|---|---|---|
| 1 | 任意売却の検討や、専門業への相談を開始するのがいい期待です。 任意売却を把握しているとこの時期にしっかりと準備することもでき、把握しておくことが何よりも重要といえます。 | ローンの返済が苦しくなる | |
| 2 | ローンの支払いが遅れがちになる | ||
| 3 | ローンの滞納：１~2か月目 | 金融機関から督促状や支払催告状などが自宅に届く | |
| 4 | ローンの滞納3~4カ月目 | 競売申立 「競売開始決定通知書」が自宅に届く | |
| 5 | ローンの滞納：5か月目 | 現況調査 裁判所から執行官が調査に来る （自宅の写真なども撮る） | |
| 6 | この時期までに、任意売却の相談を済ませていかないと手続きが間に合わなくなる | 入札の開始 期間入札の通知が届く | |
| 7 | 競売の開札日に任意売却の買主と契約が済んでおり、退去していないと任意売却は不成立となります。 | 開札 （開札がされると、競売の取り下げができなくなる） | |
| 8 | 売却の許可 | ||
| 9 | 物件の引渡し（強制退去） |
任意売却は、競売の開札日までに買主との契約、退去を済ませておかなければ任意売却は不成立となります。
不動産の販売活動から、買主の決定、契約、引き渡しまでに3カ月ほどかかることが多いので時間には余裕はありません。
任意売却の手順、手続き
- 業者を探し相談
- 業者と現状の把握
- 不動産の価格の査定
- 媒介契約の締結
- 債権者との交渉
- 販売活動の開始
- 購入者の選定
- 債権者の同意
- 不動産売買契約
- 引越し
- 売買代金の決済
- 新生活のスタート
1．業者を探し相談
信頼できる業者を探します。上記、悪徳業者にひっからないためのポイントを押さえながら、数件相談し、どの業者が信頼できるか決めるのがお勧めです。
任意売却の業者には、任意売却専門の業者や、任意売却を行う不動産屋などがあります。
2．業者と現状の把握
住宅ローンの滞納状況や、管理費、修繕積立金の滞納などもあれば申告します。
また税金の滞納や差押えの有無、月々の返済額や住宅ローンの残債額なども伝え、
- どのような売却方法がいいのか
- 任意売却がいいのか
- なにがベストの手段であるか
を一緒に考えてもらいます。
3．不動産の価格の査定
不動産の価格を査定し、残債務を上回るようなら、通常の不動産売却を開始します。自宅にも実際に来てもらい、自宅の写真なども撮ることがあります。
不動産の現況や近隣の相場や、取引事例などをもとに価格の査定などを行い、販売価格を決めます。
多額の債務が残るようでしたら、任意売却のメリットデメリットをしっかりと聞き、納得できれば任意売却の手続きを開始します。
4．媒介契約の締結
任意売却をすすめるとなれば、不動産の売却をしないといけないので、不動産屋と媒介契約を結びます。
業者が不動産屋でなければ、提携先などの不動産屋と媒介契約を締結することになります。
5．債権者との交渉
不動産の担保権を所有している債権者に承認をもらえるよう債権者へ交渉を開始します。
承認が得られれば、具体的に販売活動が開始されます。
6．販売活動の開始
通常の不動産売却同様、不動産情報誌や、不動産情報サイトにも掲載されます。
また不動産業者が共有している指定流通機構のレインズにも登録され、他の不動産業者にも情報は共有され、広く検討してもらえます。
また、内覧などの希望者には、部屋の中を見せたりと売主である債務者も販売への協力が必要となります。
7．購入者の選定
無事に購入希望者が現れたら、購入申込み書（買付証明書）に記入してもらい、これを元に、債権者の承認を取り付けにいきます。
8．債権者の同意
購入申込書と売買代金配分表を債権者に提出し、承認をもらいます。
この売買代金には、売却に関わる費用（仲介手数料、抵当権抹消費用など）、管理費等の滞納金、そして売主である債務者の引越し費用なども含まれています。
9．不動産売買契約
債権者の承認も得られたので、無事に不動産売買契約を締結します。
引渡し時期なども事前に協議の上、債権者の同意も得て、売買契約を締結することになります。
10．引越し
不動産の引き渡し前に、まずは債務者の引越しです。
引越しの費用も、通常の不動産売却や競売とは異なり、売却代金から差し引いてもらえるので新生活に向けて安心して準備を進めましょう。
11．売買代金の決済
通常の不動産売買と同様にすすみ、引渡しと同時に、抵当権や差押えを抹消して、不動産の引き渡しを行います。
12．新生活のスタート
任意売却も無事に完了です。引越し先で、新しい生活をおくることになります。
もちろん残債務は残ります。新生活の再建に無理の無いよう考慮してもらえますが、自己破産にならないよう、債務の完済までしっかりと支払いは続けなければなりません。
任意売却の相談からスタートし、ここまでで、最大でも5か月程しか時間はありません。
少しでも早く始められるよう、しっかりと任意売却を把握し、冷静に判断していくことがなにより重要となります。
任意売却の注意点
任意売却をすすめるにあたっての注意点は、任意売却が必ずしも成功するものではないことをしっかりと理解しておくことが重要です。
任意売却は、自己破産などと違って、債務を整理し、放棄することなく完済してもらえるという社会的にもメリットが高いものと考えられます。
もちろん債務者も生活の再建を図ることができるとても有意義な制度になっています。
しかし、成功させるには買主が見つからないことにはどうにもなりません。
債権者の同意や、色々な条件、手続きをクリアしていき、その上で買主も無事に見つかれば、任意売却にて売却することができ、残った債務を新生活を再建しながら無理なく分割で支払っていくことができます。
また、任意売却がお得であると一般的に言われることがありますが、全ての方にとってベストな制度であるとは限りません。
競売があっている方や、自己破産する方がいいと言われる方もいます。
まとめ
任意売却は、自分だけでなく、家族にとっても負担が少なく新生活を再建することができるとてもメリットの高い制度であると考えられます。
そのため、クリアしないといけない条件や、手続きはたくさんあり、精神的にも肉体的にも耐えて成功させなければなりません。
住宅ローンが支払えなくなるリスクは誰にでもあり、誰かを責める者でもない場合があります。
もし住宅ローンが支払えなくなったら、嘆いたり後ろ向きに考えるのではなく、どのようにこの後の生活を再建していくか冷静に考えてみましょう。
そして任意売却がいいと思われたら、すぐに信頼できる業者を探し、有効な制度である任意売却を利用し、新生活の再建をしてみてはいかがでしょうか。
