任意売却を進めていく中で、後順位の抵当権者が抵当権の抹消に応じない場合は、民法379条の抵当権消滅請求をおこなえるかどうかを検討するのも手の1つであると思われます。この抵当権消滅請求とは、抵当権が付いたままの状態でまず所有権だけを買主に移転して、その後、買主から抵当権消滅請求の内容証明を債権者に送る手続きになります。
今回は、この抵当権消滅請求について紹介していきます。
目次
抵当権消滅請求とは何か？ 仕組を解説
任意売却するための前提条件として、建物についている抵当権をいかにして外すかという問題が出てきます。この抵当権の問題をすべて解決しなければ、任意整理は成功しません。しかしながら、複数の金融機関や業者から抵当権が設定されている場合、その抵当権を抹消してもらうための交渉が難しくなるのは間違いありません。
実務上において、任意売却で配当を得ることのできない後順位抵当権者は、抵当権を抹消してもらうために30万円前後の担保抹消料（ハンコ代）を支払い解決するのが一般的です。しかし、ときには、100万円を超える高額な担保抹消料を請求されてしまい、任意売却の話がおしゃかになってしまうケースも稀にあります。
このような場合、一般的には粘り強く交渉を重ねていき、任意売却を進めるというのが大原則になります。しかし、別の方法として民法の抵当権抹消請求を利用するという方法もあります。
抵当権抹消請求の仕組みとは？
抵当権抹消請求の仕組みについては、意味がよくわからなくなりがちなので、詳しく丁寧に説明をします。
一般的に任意売却のケースでは、すべての抵当権を抹消することにより、権利関係が何もないきれいな状態に住宅を戻してから、買主へ引き渡すのが原則です。そうでなければ、そもそも買い手はつきません。
正確にいえば、通常の任意売却では決済日に司法書士、債権者、買主、売主らの立ち合いのもので、売買契約の締結と売買代金の受け渡し、抵当権の抹消登記が、そこで同時におこなわれるのです。
抵当権の抹消ができなかった場合は契約を白紙解除するので、白紙解除特約を契約書に盛り込み対策を立てるほど万全を期すのが一般的です。
しかし、後順位抵当権者がどうしても抵当権の解除に応じてくれない場合、この普通の任意売却の方法は使えません。そこで、まず抵当権の設定が残った状態で所有権だけを買主へ売却します。次いで、所有権の移転登記をする方法があります。
この場合では、当然、オーバーローン（ローン残債＞売却代金）の抵当権が付いたままなので、住宅の任意価格は二束三文になります。
いったん、不完全な所有権のままで売ってしまいます。そして、抵当権が付いたままの住宅を所得した買主が、民法379条を利用して債権者に抵当権消滅請求を行うのです。
民法379条とは、
（抵当権消滅請求）
第379条
抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。
抵当権消滅請求の手続き
抵当権付きの不動産を取得した第三者は、抵当権者に対して抵当権消滅請求をすることができます。これは、前述した民法379条にて決められています。
そいて、抵当権消滅請求の手続きは、民法第383条に定められています。
（抵当権消滅請求の手続）
第383条
抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対し、次に掲げる書面を送付しなければならない。
1．取得の原因及び年月日、譲渡人及び取得者の氏名及び住所並びに抵当不動産の性質、所在及び代価その他取得者の負担を記載した書面
2．抵当不動産に関する登記事項証明書（現に効力を有する登記事項のすべてを証明したものに限る。）
3．債権者が二箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときは、抵当不動産の第三取得者が第一号に規定する代価又は特に指定した金額を債権の順位に従って弁済し又は供託すべき旨を記載した書面
つまり、下記の通りです。
- 金額の提示
- 抵当権抹消の請求
- みなし承諾
- 抵当権の消滅
金額の提示
まず、すべての抵当権者に、不動産担保相当の任意の金額を提示します。これは内容証明郵便で通知するのが一般的です。たとえば、時価2000万円、競売落札価格1500万円の物件であれば、1500～2000万円程度の金額を提示します。仮に2000万円を提示します。
抵当権抹消の請求
提示した任意の金額を支払うことを条件に、すべての抵当権を抹消することを請求します。提示した金額は、優先債権者から順に支払われていきます。前述の金額提示の場合、第1抵当権者の債務額が1500万円、第2抵当権者が500万円、第3抵当権者が500万円の場合、第1抵当権者に1500万円、第2抵当権者に500万円、第3抵当権者に0円を支払うことになります。
みなし承諾
これを「みなし承諾」といいます。また、競売を申立てたとしても、裁判所に取消しにされたり、却下されたりした場合も承諾扱いになります。
みなし承諾ですが、民法第384条にて記載されています。
（債権者のみなし承諾）
第384条
次に掲げる場合には、前条各号に掲げる書面の送付を受けた債権者は、抵当不動産の第三取得者が同条第三号に掲げる書面に記載したところにより提供した同号の代価又は金額を承諾したものとみなす。
一 その債権者が前条各号に掲げる書面の送付を受けた後二箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないとき。
二 その債権者が前号の申立てを取り下げたとき。
三 第一号の申立てを却下する旨の決定が確定したとき。
四 第一号の申立てに基づく競売の手続を取り消す旨の決定（民事執行法第188条 において準用する同法第63条第3項 若しくは第68条の3第3項 の規定又は同法第183条第1項第五号 の謄本が提出された場合における同条第2項 の規定による決定を除く。）が確定したとき。
抵当権の消滅
すべての抵当権が承諾したとみなされた場合、請求は有効になります。このとき、買主（所有権を取得した第三者）は、請求権消滅請求で提示した金額を支払い、または法務局に供託します。これにより、抵当権は消滅されます。この時点で法的な効力は確定します。それでも相手が抵当権の抹消に納得せず、抵当権を抹消しない場合、訴訟を提起します。
これは、民法第386条に記載されています。
（抵当権消滅請求の効果）
第386条
登記をしたすべての債権者が抵当不動産の第三取得者の提供した代価又は金額を承諾し、かつ、抵当不動産の第三取得者がその承諾を得た代価又は金額を払い渡し又は供託したときは、抵当権は、消滅する。
以上が、抵当権消滅請求の制度の概要になります。前述しているとおり、この制度を利用するとなぜ抵当権を解除できるのか、支払いの金額はどうなるのか、競売はなぜ回避できるのかなどの謎があると思います。
次の項では、これらのポイントをもう少し解説します。
抵当権消滅請求の、買主の支払いのポイントについて
支払いのポイントについて、確認します。所有権を二束三文で買い取った購入者は、まずすべての抵当権者へ下記のような内容の内容証明を一括で送付します。
通常の任意売却とは異なり、買主は住宅の売却代金を抵当権者に対して直接支払うことになります。
通常の任意売却では住宅の売買代金を一括で売主に支払うのに対して、抵当権消滅請求を利用すると、売主と抵当権者に2回に分けて支払うことになります。
抵当権消滅請求の金額は、法律上は自由に任意の金額を指定することができます。そのため、言い値で抵当権を抹消するように請求することが可能です。しかしながら、抵当権者は対抗措置として競売というカードを持っています。そのため、競売の落札額よりも低い金額を提示しても意味はありません。結局、競売にされてしまいます。
そのため、競売の落札価格よりは高めで、時価よりも低めの価格を狙って提示するのが現実的な金額でしょう。
ポイントとしては、後順位抵当権者への支払いは0円になることです。第1抵当権者の債務から順番に支払われます。抵当権消滅請求の支払いには、ハンコ代という考えはありません。そのため、第1抵当権者さえ満足する額を支払ってしまえば、問題はないのです。無配当の後順位抵当権者は1円も支払われませんが、それは関知することではありません。
そして、もう1つのポイントとして、抵当権者が競売を申立てても、それが裁判所によって却下されてしまうと、承諾したことと同じ扱いになることです。みなし承諾のおかげで、担保抹消料でゴネてくるような後順位抵当権者の抵当権も強制的に抹消させることができます。
後順位抵当権者の抵当権を確実に抹消できる理由
競売手続きには、無常余取消という制度があります。配当が見込めない抵当権者が競売を実行しても、その手続きは、裁判所により、却下されてしまう制度です。
そもそも、高額な担保解除料を要求してくるような債権者というのは、任意売却で配当を得ることができない債権者になります。任意売却で配当を得ることができないのですから、競売では配当の見込みは絶対にありません。つまり、このような無剰余の債権者が、抵当権消滅請求に対して競売を申し立てても、それは裁判所に取り消されることになります。
競売が取り消された瞬間、抵当権消滅請求に承諾したことになりますので、1円も支払われこともなく、後順位抵当権者の抵当権は抹消されます。
この手順を成功させるためには、優先債権者の事前の了解と協力、そして理解が必要になります。もし、第1抵当権者が担保消滅請求に承諾せさずに競売を起こしたしまった場合100％競売になってしまいます。
無剰余取り消しについて
無剰余取消しとは、競売によって配当を受けられる見込みのない債権者が競売手続きを申し立てた場合、それを取消しにする制度です。競売をしても1円にもならない債権者は本来、その権利があるとしても、わざわざ競売をする理由がありません。それなのに、無剰余の債権者の競売申立てを認めると、競売を駆け引きや交渉材料に利用されてしまう可能性があります。そのため、無剰余の債権者による競売申立ては、裁判所により却下されることになります。
（剰余を生ずる見込みのない場合等の措置）
第63条
1．執行裁判所は、次の各号のいずれかに該当すると認めるときは、その旨を差押債権者（最初の強制競売の開始決定に係る差押債権者をいう。ただし、第47条第6項の規定により手続を続行する旨の裁判があつたときは、その裁判を受けた差押債権者をいう。以下この条において同じ。）に通知しなければならない。
一 差押債権者の債権に優先する債権（以下この条において「優先債権」という。）がない場合において、不動産の買受可能価額が執行費用のうち共益費用であるもの（以下「手続費用」という。）の見込額を超えないとき。
二 優先債権がある場合において、不動産の買受可能価額が手続費用及び優先債権の見込額の合計額に満たないとき。
2．差押債権者が、前項の規定による通知を受けた日から一週間以内に、優先債権がない場合にあつては手続費用の見込額を超える額、優先債権がある場合にあつては手続費用及び優先債権の見込額の合計額以上の額（以下この項において「申出額」という。）を定めて、次の各号に掲げる区分に応じ、それぞれ当該各号に定める申出及び保証の提供をしないときは、執行裁判所は、差押債権者の申立てに係る強制競売の手続を取り消さなければならない。ただし、差押債権者が、その期間内に、前項各号のいずれにも該当しないことを証明したとき、又は同項第二号に該当する場合であつて不動産の買受可能価額が手続費用の見込額を超える場合において、不動産の売却について優先債権を有する者（買受可能価額で自己の優先債権の全部の弁済を受けることができる見込みがある者を除く。）の同意を得たことを証明したときは、この限りでない。
一 差押債権者が不動産の買受人になることができる場合
申出額に達する買受けの申出がないときは、自ら申出額で不動産を買い受ける旨の申出及び申出額に相当する保証の提供
二 差押債権者が不動産の買受人になることができない場合
買受けの申出の額が申出額に達しないときは、申出額と買受けの申出の額との差額を負担する旨の申出及び申出額と買受可能価額との差額に相当する保証の提供
3．前項第二号の申出及び保証の提供があつた場合において、買受可能価額以上の額の買受けの申出がないときは、執行裁判所は、差押債権者の申立てに係る強制競売の手続を取り消さなければならない。
4．第2項の保証の提供は、執行裁判所に対し、最高裁判所規則で定める方法により行わなければならない。
抵当権消滅請求の問題点とリスク
抵当権消滅請求は、抵当権抹消に応じない後順位抵当権者への対策として、抵当権抹消請求をするといいのでは、と紹介をしてきました。ここからは、抵当権抹消請求の問題点やリスクについて紹介をします。
抵当権抹消請求の問題点とリスクについては下記の通りです。
- 条件を理解した買い手を見つけるのがそもそも難しい
- 先払いになるので、銀行の融資を受けるのが難しい
- なにかを間違えたり、失敗したりすると、即競売になる可能性がある
- 先に差押えられてしまうと、抵当権消滅請求をすることができない
うまく任意売却をするためには、買い手の理解と協力は必要不可欠です。抵当権消滅請求をするのは、買主（所有権を取得した第三者）になるからです。
任意売却の常識では、抵当権をすべて抹消してきれいな状態にして住宅を引き渡すのが当たりまえなので、このケースのように抵当権が残ったまま、所有権移転するという方法は苦肉の策になります。抵当権抹消請求という方法を理解して協力してくれる買主が見つからないと、抵当権消滅請求はまず成立しません。
また、もう1つの問題点として銀行融資を受けることが極めて難しくなることです。抵当権消滅請求の手続きの「抵当権の消滅」にて触れましたが、抵当権消滅請求金額を先に支払う必要があります。そのため、銀行が融資する時点では、抵当権の抹消が完了していない、つまり確実性がないので、なかなか金融機関は住宅ローンを融資してくれません。
民法第382条
（抵当権消滅請求の時期）
第382条
抵当不動産の第三取得者は、抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生する前に、抵当権消滅請求をしなければならない。
また、何らかの手違いや見込み違いで競売手続きが進行してしまう可能性があります。
まとめ
抵当権消滅請求の制度は、第三者に住宅の所有権を二束三文で売り渡し、買主は抵当権者に対して、一定の金額を出して住宅を買い取ってもらうという方法です。
抵当権抹消請求の問題点とリスクについては下記の通りです。
- 条件を理解した買い手を見つけるのがそもそも難しい
- 先払いになるので、銀行の融資を受けるのが難しい
- なにかを間違えたり、失敗したりすると、即競売になる可能性がある
- 先に差押えられてしまうと、抵当権消滅請求をすることができない
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